Introduction.
I / La spécialisation du droit des contrats.
On a assisté à un déclin du droit des contrats, au sens général au profit des contrats spéciaux. Développement du phénomène contractuel : développement quantitatif, développement qualitatif : les contrats se spécialisent de plus en plus.
Ex : le bail : articles du code civil sont limités, inadaptés, incomplets, donc apparition de lois spéciales qui vont réglementer le bail en fonction de son objet.
Mouvement de sous spécialisation des contrats : on a le droit commun du contrat spécial, et une multitude de textes qui vont s’appliquer ensuite.
-A- L’objet.
Principaux contrats spéciaux que l’on retrouve dans la pratique.
• La vente art 1582 et suivants C.Civ
• L’échange art 1702 et suivants
• Le bail (le louage) art 1708 et suivants
• Le prêt art 1874 et suivants
• Le dépôt art 1915 et suivants
• Le mandat art 1984 et suivants
• Le contrat d’entreprise
Définition : ensemble des règles qui gouvernent les contrats les plus fréquents, les plus usuels, par lesquels les individus s’échangent des biens ou se rendent des services.
Lien entre ce cours et la théorie générale des contrats :
Il y a des différences entre les 2 :
o le droit des contrats spéciaux n’a pas la généralité ni même la portée du droit des contrats, car il s’intéresse en fait au particularisme d’un contrat dénommé.
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My museum paper is on the Les Demoiselles d’Avignon, painted by Pablo Picasso in Paris, June-July 1907. Oil on canvas, 8’x7’ 8” (243.9×233.7cm). He became one of the greatest and most influential artists of the 20th century and the creator (with Georges Braque) of Cubism. A Spanish painter, sculptor, printmaker, ceramicist, and stage designer, Picasso was considered radical in his work. Born ...
o à l’inverse le droit des contrats spéciaux est beaucoup plus pragmatique, plus réaliste.
Interférences entre ces deux matières sont inévitables, car un contrat même spécial est avant tout un contrat. 3 types de relations :
( une disposition relative à un contrat spécial ne peut être que l’application ou la réaffirmation d’un principe général
( une disposition relative à un contrat spécial peut avoir pour objet de préciser la manière dont les règles générales s’appliquent à un cas particulier
( une disposition relative à un contrat spécial déroge à la règle générale (exemples : rescision pour lésion, mandat).
-B- L’évolution du droit des contrats spéciaux.
Développement du phénomène contractuel n’est que le reflet de la diversité des relations humaines, d’où spécialisation.
( Déclin du droit des contrats.
En 1804 le droit des contrats, avec un grand C, était le plus important et notamment le principe du consensualisme. Tout cela était une utopie car un contrat est nécessairement un rapport de force, donc l’ambition des rédacteurs du code civil s’est révélée inadaptés.
( Essor du droit des contrats spéciaux.
A l’heure actuelle, la théorie générale du contrat a un rôle subsidiaire, c’est-à-dire qu’elle n’intervient que sur des questions non traitées par la réglementation spéciale. D’abord on va regarder les textes spéciaux, et ensuite si pas de réponse on va revenir à la théorie générale des contrats. A l’intérieur même du droit des contrats spéciaux on a assisté à une spécialisation c’est-à-dire que la disposition spéciale va être modifiée en tenant compte d’un certain nombre de critères (l’objet du contrat spécial, la qualité des parties, le contrat envisagé…), on aura une sous spécialisation des contrats spéciaux. Par exemple : la vente : traitée d’une manière générale dans le code civil. Dans les faits, développement de législations spéciales selon que c’est par exemple une vente mobilière, ou une vente immobilière. A l’intérieur même d’une vente immobilière, il y aura une spécialisation là aussi.
II/ Les sources.
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Dissertation Introduction La trag " edie du 17'e me si'e cle a 'et'e inspire " ee de la trag " edie grecque dont toutes les trag " edges avaient un point en common, l'image de l'homme incapable de faire sa volont'e, enc ha^in'e par des forces puissant es. Le roman 'La Princesse de Cl " eves', 'ecr it par Madame de LaFayette, montr e quelques caract " eris tiques du genre tragique m^e me si c'est ...
( Sources traditionnelles :
Sources communautaires et internationales prennent de plus en plus d’importance. Ex : directive communautaire relative à la garantie de conformité 5 juillet 1999. Il y a des conventions internationales qui sont applicables notamment la Convention de Vienne de 1980 relative à la vente de marchandises. La loi est essentielle, la plupart des textes se trouvent en dehors du code civil, par exemple code de la conso…
Au départ, la plupart des dispositions législatives qui traitent des contrats spéciaux avaient une valeur supplétives : l’accord des parties pouvait écarter l’application des dispositions spéciales. Sous l’effet de la loi et de la jp, la majorité des dispositions législatives ont désormais une valeur impérative.
Rôle de la jp est important. Cas du mandat : la jp a créée le mandat apparent AP 1962.
( Sources spécifiques :
Décisions des AAI peuvent être utiles. La pratique est essentielle aussi puisque de plus en plus on a des contrats types qui sont élaborés par des professions, qui parfois crée de nouveaux contrats : contrat de crédit bail.
III/ La classification des contrats spéciaux.
( Qualification préalable du contrat : il faut donner un nom au contrat. Cela peut paraître simple parfois ou complexe. Opération fondamentale car elle déclenche l’application du régime spécial. Le fait de dire que c’est une vente par exemple ne veut pas dire que ce sera une vente : la qualification retenue par les parties peut être écartée si elle ne correspond pas à la réalité. Rôle du juge indispensable. La cour de cassation contrôle la motivation des juges du fond pour éviter toute dénaturation du contrat.
Eléments déterminants :
• Juge tient compte de l’objet de la prestation : porte sur une chose ou sur une prestation humaine
• Durée de l’engagement va être importante
• Modalités de paiement sont importantes
But de cette opération de qualification : éviter la fraude à la loi puisque les parties peuvent souhaiter appliquer un régime plutôt qu’un autre notamment au plan fiscal.
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Dans son uv re Moderato Cantabile, Marguerite Duras utilise "l'art de la suggestion." Elle exprime beaucoup en trs peu de mots. Son cri ture est subtile et on doit ddu ire tous ce qui se passe et tous ce que les personages pendent. Duras emploi e des phrases trs courses pour donner une sorte d'urgence son rc it. Ses phrases sont simples et ils disent trs peu sur la surface. On doit examiner chaque ...
Il peut arriver que la qualification unique soit impossible. Le juge peut dans ce cas retenir une qualification mixte et avoir une application distributive des règles. Exemple : le crédit bail = application du bail, de la vente ou du prêt.
( Différentes classifications :
Vente, échange, louage de chose (bail), louage d’ouvrage (contrat d’entreprise), prêt, dépôt, mandat, contrats aléatoires (jeux et paris), + suretés, contrat d’association, contrat de société, contrat de mariage, contrat de travail… Progressivement ces derniers contrats se sont détachés du droit des contrats spéciaux et sont devenus des branches du droit à part.
On constate qu’il y a 2 catégories de contrat :
*contrats qui portent sur une chose, sur un bien : bail, échange, vente, prêt. Objectif de transférer l’intégralité de la propriété ou seulement un attribut de la propriété.
*contrats qui portent sur une prestation : qui génèrent une obligation de faire. Objectif est de réaliser une prestation : mandat (accomplir une mission), dépôt, contrat d’entreprise…
Vente, échange, bail et prêt.
2 catégories en fait :
• objectif de transférer la propriété d’un bien : vente et échange
• objectif de transférer l’usage d’un bien : bail et prêt.
Le mouvement de sous spécialisation se confirme car les règles applicables vont être applicables selon l’objet du contrat… On a le développement par conséquent d’une législation spéciale qui a réduit la place du code civil dans l’élaboration du régime de ces contrats.
Titre 1 : Les contrats assurant la circulation de la propriété d’un bien.
Le commerce a d’abord été réalisé par l’intermédiaire du troc, c’est-à-dire l’échange. Le glissement de l’échange vers la vente s’est fait avec l’utilisation d’objets communs comme mesure d’échange. La vente devient un contrat spécifique à partir du moment où l’instrument de l’échange n’est plus pesé ou mesuré, et avec l’avènement de la monnaie.
C’est sous l’Ancien Droit que la vente va acquérir son caractère synallagmatique. Toutefois, sous l’Ancien droit on avait une dualité au sein de la vente entre la formation du contrat et le transfert de propriété. 2 événements totalement indépendants. C’est le code civil de 1804 qui va mettre fin à cette dualité, on va assister à une réunification au sein de la vente. Désormais la formation du contrat et le transfert de propriété a lieu au même moment, lors de l’échange des consentements : on parle de contrat solo consensu. Ensuite on a 2 facteurs qui vont bouleverser le droit de la vente :
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(french) La crise ayant perdu r durant la p riode surn omm e par la Commission conomique pour l Am rique latine des Nations Unies (CEPA L) comme tant la d cennie perdue + (1980-1990) a impose la recherche de nouvelles politiques. l int gration latino-am ricaine est appa rue comme une recette + permettant de surmounter des obstacles tels que l troitesse des march s nationaux, la pression ext rieur ...
( Prise en compte de l’inégalité socio économique entre le vendeur et l’acheteur : objectif de protéger l’acheteur. Alors qu’au départ on avait pour objectif de protéger le vendeur dans le C.Civ de 1804.
( Développement du crédit à la vente va modifier les données traditionnelles de la vente. Développement d’une règlementation qui a pour objectif de protéger le vendeur contre les défaillances de l’acheteur.
Chapitre 1 : La formation du contrat de vente.
Art 1582 donne une définition de la vente : convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.
De cette définition découle un certains nombres de caractères :
( la vente est un contrat synallagmatique
( la vente est un contrat à titre onéreux : sans prix il n’y a pas de vente.
( la vente est un contrat consensuel : qui se forme avec la rencontre de 2 volontés
( la vente est un contrat translatif de propriété
( la vente peut être aléatoire ou commutative (ex : ventes aux enchères = aléatoires).
La théorie générale du contrat est applicable par rapport à sa formation : capacité, cause, consentement …
On a 2 éléments constitutifs pour qu’il y ait vente :
( élément essentiel : transfert de la propriété d’une chose
( élément complémentaire : paiement d’un prix
Section 1 : Les éléments constitutifs de la vente.
I/ La condition essentielle : le transfert de la propriété d’une chose.
-A- L’existence d’une chose.
( La chose doit être dans le commerce
( La chose doit exister au moment de la vente, mais ce principe doit être nuancé puisqu’on peut vendre des choses futures. Il n’est même pas nécessaire que l’existence de la chose soit certaine, le contrat peut être aléatoire.
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Anthropologie Culturelle Les Amish Anthropologie Culturelle Essay, Research Paper Les Amish: une communaut? hors du temp I) LES ORIGINES DES AMISH On trouve les racine's des Amish dans la communaut? des Mennonites. Les deux appartiennent au mouvement des Anabaptistes qui remonte? l? ? pique de la R? forme. Les Anabaptistes croyaient que seul les adultes devaient? tre baptis? s car ils avaient ...
( Cas particulier des immeubles à construire : soumis à la loi du 3 janvier 1967 intégrée au code civil aux articles 1601-1 et suivants : objectif est de protéger l’acheteur. On va donc imposer un formalisme. L’acquéreur a le choix entre 2 options :
*il peut opter pour la vente à terme : ici le transfert de propriété n’aura lieu que lors de l’achèvement de l’immeuble mais avec effet rétroactif au jour du contrat
*il peut opter pour la vente en l’état futur d’achèvement (la VEFA) : la conclusion du contrat transfert immédiatement la propriété du sol et des constructions existantes. Par la voie de l’accession l’acquéreur devient progressivement propriétaire au fur et à mesure des travaux.
Dans les 2 cas le paiement du prix est échelonné selon les barèmes fixés par la loi.
( La chose doit être déterminée, toutefois en matière de vente on fait la distinction entre la vente d’un corps certain et la vente d’une chose de genre.
*Le corps certain est un bien identifié : le contrat doit comporter toutes les précisions nécessaires sur les composantes et les caractéristiques de la chose vendue. Dans une vente immobilière le notaire réclame d’ailleurs un état hypothécaire.
*La chose de genre : la condition de la détermination est beaucoup plus souple car choses fongibles et interchangeables : peut se réaliser soit par l’indication du lieu exact de la marchandise, soit de l’indication de la quantité et de l’espèce que l’on va vendre.
-B- L’existence d’un droit sur une chose.
En principe le vendeur doit avoir la propriété de la chose qu’il vend ou avoir un mandat spécial pour vendre (agent immobilier).
L’art 1599 C.Civ pose le principe selon lequel « la vente de la chose d’autrui est nulle ».
1°) L’interdiction de vendre la chose d’autrui.
L’art 1599 n’est qu’une application du principe selon lequel « nul ne peut en principe transférer plus de droit qu’il n’en a » = nemo plus iuris.
( Dans le cas où le vendeur n’a qu’un droit de propriété conditionnel : la vente est tout à fait possible, simplement l’objet de la vente portera sur un droit conditionnel, il ne transfèrera qu’un droit conditionnel.
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Mesures non tarifaires 2008 Le plan TOC o "1-3" h z u I. Introduction PAGEREF Toc 187593109 h 21. Mesures non tarifaires: la notion et l'essence PAGEREF Toc 187593110 h 32. Les dfinitions principaux et types des mesures non tarifaires PAGEREF Toc 187593111 h 33. Classification selon lOrganisation mondiale du commerce PAGEREF Toc 187593112 h 8 II. Les obstacles non tarifaires dans le commerce ...
( Le cas des acquéreurs successifs : une chose peut être vendue par la même personne à plusieurs acquéreurs successifs. Pour régler le conflit entre les acquéreurs successifs on applique la règle de l’antériorité chronologique des actes : c’est-à-dire que c’est celui qui a acheté le bien en premier qui l’emporte, car il est devenu propriétaire. La 2ème vente est tout simplement une vente d’un bien d’autrui. Seule la 1ère vente sera donc valable.
Toutefois en matière immobilière on applique : celui qui a fait publier son droit en premier l’emporte : application de la règle de la publicité foncière : enregistrement de l’acte de vente à la conservation des hypothèques. A ce moment là, la vente sera opposable aux tiers.
2°) Les sanctions.
L’art 1599 précise que la vente est nulle dans ce cas là. Il s’agit d’une nullité relative qui vise à protéger l’acheteur, pour éviter qu’il soit évincé par le véritable propriétaire. Cela veut dire que seul l’acheteur peut invoquer la nullité de la vente, ce n’est pas le véritable propriétaire de la chose. Le véritable propriétaire peut invoquer une action en revendication contre l’acquéreur = ce n’est pas une nullité. Cette action peut être paralysée notamment s’il s’agit d’un bien mobilier, par la règle de la possession : « la possession vaut titre ». Si son action échoue, il pourra engager la responsabilité délictuelle du vendeur.
Il peut y avoir des sanctions pénales mais c’est rare en pratique.
II / La condition complémentaire : le paiement du prix.
La vente est un contrat à titre onéreux, donc sans prix il n’y a pas de vente. Soit cela entraine l’annulation du contrat, soit la requalification.
Doit présenter un certain nombre de caractères.
-A- Un prix déterminé ou déterminable.
Art 1591 rappelle cette condition : prix doit être déterminé et désigné par les parties.
(Le prix doit être fixé au moment de la formation du contrat, il ne peut pas y avoir de fixation ultérieure. Ce prix est le résultat de la négociation contractuelle, c’est surtout vrai en matière immobilière.
(Le juge ne peut pas fixé le prix dans un contrat de vente. De même la révision judiciaire du prix est également exclue car c’est un élément constitutif du contrat de vente. La jp AP 95 Alcatel n’est pas applicable au contrat de vente.
(Possible de déléguer la fixation du prix à un tiers (art 1592).
Ce tiers doit être désigné d’un commun accord entre les parties => mandataire commun des parties, et non un arbitre. Le prix fixé par le tiers s’impose aux parties. Le seul cas où on pourrait exclure ce montant c’est dans le cas d’une erreur grossière.
(Le prix comporte aussi les frais et accessoires nécessaires à la vente, et l’art 1593 précise que « les frais et accessoires sont à la charge de l’acheteur ».
-B- Un prix réel et sérieux.
(Un prix réel : le prix ne doit pas être fictif, il ne doit pas être simulé = on a une simulation : d’un coté on a un acte secret (une contre lettre) et un acte ostensible (acte apparent), les tiers vont voir simplement l’acte apparent. Objectif : une fraude à la loi : pour des raisons fiscales surtout. Il est prévu que la contre lettre est nulle en matière fiscale, ce qui compte c’est l’acte apparent. Il peut y avoir une requalification du contrat de vente en donation déguisée.
(Un prix sérieux : il ne doit pas être dérisoire ou « ridicule », on considère que le prix dérisoire est inexistant, cela entraine la nullité absolue du contrat. Problème de la vileté du prix : différence : prix lésionnaire et un prix vil => prix lésionnaire est un prix suffisamment sérieux mais qui ne correspond pas à la valeur réelle du bien qui fait l’objet de la vente / un prix vil est une « super lésion » : prix complètement dérisoire, assimilé à un prix inexistant. Dans certains cas on admet la validité des ventes assorties d’un prix dérisoire. Par exemple : vente à l’Euro symbolique = vente valable, certes on a un prix symbolique, mais l’engagement de l’acquéreur est assorti d’une obligation de faire, notamment l’obligation de reprendre les dettes. De même la vente peut être aléatoire : peut être affectée d’un aléa et donc avoir un prix dérisoire.
-C- Un prix juste.
La lésion : préjudice causé à une partie lors de la conclusion du contrat. Préjudice cause par un défaut d’équivalence entre la valeur réelle du bien et le prix proposé.
Ne pas confondre la lésion avec l’imprévision : la lésion est un défaut d’équivalence au moment de la conclusion du contrat, alors que l’imprévision intervient au cours du contrat.
Le principe en matière contractuelle (art 1118) : la lésion ne peut pas remettre en cause un contrat. Toutefois, cet art 1118 précise qu’elle ne peut pas le faire sauf à l’égard de certaines personnes (souvent personnes incapables) ou dans certains contrats. En matière de vente art 1674 et suivants prévoient un cas de rescision pour lésion, dans un cas bien particulier.
1°) Conditions de la rescision pour lésion.
(La vente d’un immeuble : ne concerne que le contrat de vente. La jp a exclu l’extension de ce cas à d’autres cas tels que l’échange, l’apport, ou crédit bail. Quelque soit la nature de l’immeuble : cela peut être la cession de droit indivis, un usufruit, d’une servitude portant sur un BI. 2 catégories de ventes sont exclues :
*ventes aléatoires : « l’aléa chasse la lésion »
*ventes faites par autorité de justice car on a la présence d’un juge. Ou ventes qui résultent d’une expropriation.
(La lésion du vendeur des plus des 7/12ème : la lésion vise à protéger le vendeur. L’action appartient exclusivement au vendeur. La lésion (le manque à gagner) doit être importante : au moins de 7/12ème. L’estimation de la lésion est réalisée au moment de la vente, selon l’état du bien à ce moment là.
(Les conditions procédurales :
*l’action en rescision pour lésion doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter du jour de la vente, et non à compter du jour de la découverte de la lésion. Objectif : sécurité contractuelle. S’il y a une promesse unilatérale de vente (PUV), c’est la date de la levée de l’option qui va être le point de départ du délai.
*preuve de la lésion : elle n’est pas libre, objectif d’éviter les demandes abusives. Il faut que le vendeur obtienne 2 jugements : tout d’abord un 1er jugement qui l’autorise à rapporter la preuve de la lésion, il doit invoquer des éléments de faits assez graves pour montrer qu’il y a vraiment eu lésion. Ce jugement d’autorisation va désigner 3 experts qui vont rendre un avis sur l’existence de la lésion. Après le juge va rendre un second jugement, où il va se prononcer sur l’existence ou non de la lésion.
*les clauses de renonciation à une action en rescision pour lésion sont réputées non écrites.
*après la découverte de la lésion le vendeur peut renoncer à l’action en justice.
2°) Effets de la rescision pour lésion.
Art 1681 C.Civ : tout va dépendre de l’acquéreur car celui ci bénéficie d’une option.
( il peut décider de subir la lésion : la rescision va produire les mêmes conséquences qu’une nullité => anéantissement rétroactif de la vente.
( il peut décider de sauver la vente en rachetant la lésion : en payant le supplément du juste prix. On va faire une soustraction : valeur actuelle de l’immeuble – (prix payé + 1/10ème de la valeur actuelle).
Règle du valorisme monétaire : on se place au jour du jugement. Le supplément du juste prix va subir les aléas de l’économie… Ce supplément de prix va produire des intérêts, et surtout les intérêts courent à compter de l’assignation.
Il existe d’autres cas de rescision pour lésion dans des cas particuliers, il faudra qu’un texte prévoie cette action en rescision pour lésion, par exemple en matière de cession de droits intellectuels.
Section 2 : Les conditions de fond.
Le contrat de vente est un contrat consensuel dont obéit à l’ensemble des conditions de droit commun.
I/ Capacité et pouvoir dans le contrat de vente.
La capacité et le pouvoir sont deux choses différentes : capacité : aptitude à acquérir des droits, le pouvoir : aptitude à faire valoir ses droits par soit même, sans l’intermédiaire d’une représentation.
-A- Le vendeur.
1°) Doit être capable.
La vente est l’exemple type d’un acte de disposition car on a un élément du patrimoine qui sort au profit d’un autre patrimoine.
2°) Doit avoir le pouvoir de vendre.
Il doit être propriétaire du bien.
Questions des pouvoirs est une question importante dans les relations entre époux, car on a l’interférence avec les règles en matière de régimes matrimoniaux. Lorsque le bien est un bien commun la règle c’est le principe de la gestion concurrente : un époux peut vendre un bien commun sans le consentement de son conjoint. Toutefois l’art 1424 prévoit des exceptions et notamment lorsque le bien commun a une valeur importante, il faudra l’accord du conjoint => cas d’un BI, d’un fonds de commerce, une exploitation, les parts sociales non négociables. Sil n’y a pas d’accord : nullité. Lorsque le bien est un bien propre : libres de vendre leurs biens comme ils le souhaitent, exception art 215 al 3 : quand le bien constitue le logement de la famille il faudra l’accord du conjoint.
S’agissant des biens indivis : indivision : sorte de copropriété. Principe c’est la règle de l’unanimité, il faut l’accord de tous pour pouvoir disposer d’un bien indivis. Il y a eu des assouplissements de la part de la loi : loi du 23 juin 2006 prévoit que pour la vente de BM la majorité des 2/3 suffit. 2ème évolution : loi du 12 mai 2009 : disparition de certaines expressions : le commodat, la vente à réméré… En matière successorale ce qui pose problème c’est la vente de BI : cette loi a prévu la possibilité de procéder à la vente d’un BI sans l’accord de tous les co indivisaires. Il s’agit d’une autorisation judiciaire, et le juge doit être saisi par un ou des indivisaires qui représentent les 2/3 : art 815-5-1 C.Civ.
-B- L’acheteur.
1°) Incapacités générales.
Voir droit des incapacités.
2°) Incapacités spéciales.
Le C.Civ prévoit des cas d’incapacités de jouissance : incapacité d’acquérir des droits. Pour éviter des abus, la loi interdit à certaines personnes de se porter acquéreur d’un bien qui appartient à des personnes sur lesquelles ils exercent une certaines influence.
( art 1125-1 : les personnes qui exercent un emploi dans centre pour personnes âgées… il faudra une autorisation du juge pour exercer la vente.
( art 1596 : interdiction absolue : ne peuvent se rendre acquéreurs ni par eux mêmes ni par personnes interposées les tuteurs, les administrateurs des biens dont ils sont chargés d’assurer la gestion, les mandataires de biens (agent immobilier), les officiers publics (notaires), et la loi de 2007 a rajouté le fiduciaire. Il s’agira d’une nullité relative.
II/ Le consentement à la vente.
( La liberté de vendre et d’acheter : Art 1594 : principe de liberté contractuelle.
Restrictions peuvent être légales, judiciaires ou conventionnelles. Exemple : biens frappés d’une inaliénabilité. La clause d’inaliénabilité doit être justifiée par un intérêt légitime et sérieux, et surtout doit être limitée dans le temps. Le bien est indisponible et insaisissable.
( Aménagements conventionnels du consentement : PUV, pacte de préférence, promesse synallagmatique de vente…
Chapitre 2 : Les effets de la vente.
Section 1 : Les effets réels de la vente.
La vente est un contrat translatif de propriété.
I/ Le transfert de propriété.
-A- Le principe solo consensu.
Avant dissociation entre le transfert de propriété et la formation du contrat. Progressivement réunification du contrat de vente. Désormais le transfert de propriété a lieu au moment de la formation du contrat, on dit donc qu’il s’opère solo consensu : dès que l’échange des consentements a eu lieu. Art 1583 C.Civ : « la vente est parfaite et la propriété est acquise de droit dès lors que les parties se sont convenues sur la chose et sur le prix ». Même si le prix n’a pas été payé, et même si la chose n’a pas été livrée. On ne parle plus de tradition pour la remise de la chose matérielle de la chose.
Le principe solo consensu est une application de l’art 1138 C.Civ qui dit « que l’obligation de livrer la chose est parfaite par le simple échange des consentements ».
Conséquences :
( le transfert de propriété est consensuel : on ne peut pas subordonner le transfert de propriété à la remise matérielle de la chose
( le transfert de propriété est automatique.
-B- Les exceptions au principe.
1°) Les exceptions légales.
Art 1583 n’est pas impératif, dès le départ les rédacteurs du code civil avaient prévu les possibilités de l’écarter. Ce principe suppose aussi que la chose existe et qu’elle soit individualisée au moment de la vente. Si ce n’est pas possible le transfert de propriété va être différée.
Pour la vente de choses futures, on écarte le principe solo consensu, et bien sur le transfert de propriété est retardé au moment de l’existence de la chose.
Pour la vente de choses de genre, le transfert de propriété est retardé à l’individualisation de la chose (lors de l’exécution du contrat).
2°) Les exceptions conventionnelles.
En pratique le principe solo consensu n’est applicable que pour la vente de biens de consommation courante, dès lors que le bien aura une valeur importante le transfert de propriété aura lieu en différé.
Le transfert de propriété peut être affecté d’un terme : événement dont la réalisation est certaine. Ce terme peut être suspensif, et peut être extinctif.
Le transfert de propriété peut être assorti d’une condition : événement futur dont la réalisation est incertaine. Conditions suspensives donc le transfert de propriété n’aura lieu qu’à la remise de la chose.
De même il est possible d’insérer au contrat de vente une clause de réserve de propriété : c’est une garantie : ici le vendeur va remettre la chose à l’acheteur mais va différer le transfert de propriété jusqu’au paiement intégral du prix par l’acheteur. S’il y a des soucis de paiement, le vendeur reste propriétaire donc il pourra exercer une action en revendication de son bien.
II/ Le transfert des risques.
Problème de la force majeure qui détruit ou détériore un bien dans la période intermédiaire entre la formation du contrat et la remise matérielle de la chose.
Théorie des risques concerne les effets de la force majeure au moment du début du commencement d’un contrat. Concerne essentiellement les contrats translatifs de propriété.
En droit commun, on dit que c’est le débiteur qui assume les risques : principe res perit debituri. S’agissant des contrats translatifs de propriété on applique le principe res perit domino = les risques sont assumés par le propriétaire. Dans le cas de la vente, on applique aussi ce principe.
-A- Le principe res perit domino.
En vertu du principe solo consensu, le propriétaire c’est l’acheteur dès la conclusion du contrat car l’accord de volonté transfert la propriété, donc c’est l’acheteur qui assume les conséquences de la FM.
Ce n’est rien d’autre qu’une application du droit commun et notamment de l’art 1138 al 2 C.Civ. Le vendeur même dans le cas de la FM peut réclamer le paiement du prix.
-B- Les exceptions au principe.
Ce principe n’est pas impératif, il est supplétif de volonté, on peut donc l’écarter par une clause contractuelle. Toute clause qui va différer le transfert de propriété va aussi différer le transfert des risques.
Une exception est aussi prévue à l’art 1138 al 2 C.Civ pour les ventes internes. Le transfert des risques peut être écarté par l’effet d’une mise en demeure. Hypothèse où l’acheteur met en demeure le vendeur d’exécuter son obligation de livrer la chose, et il ne le fait pas = cas du vendeur défaillant. Si la chose est détériorée par un cas de FM, c’est le vendeur qui assumera les risques à titre de sanction.
Pour les ventes internationales : prévu par la convention de Vienne du 11 avril 1980 sur les ventes internationales de marchandises : opère une rupture entre la propriété et les risques. Elle lie le transfert des risques à la délivrance du bien.
Section 2 : Les effets personnels de la vente.
I/ Les obligations du vendeur.
On a été vers un durcissement des obligations du vendeur, et accroissement de la responsabilité du vendeur.
A l’origine, à la lecture de l’art 1603 C.Civ le vendeur avait 2 principales obligations : celle de délivrer la chose, et l’obligation de garantie. A partir des années 50 on a assisté à un accroissement de la responsabilité du vendeur due à la technicité des biens… Le fossé entre les connaissances de l’acheteur et les connaissances du vendeur s’est creusé. La jp puis le législateur vont créer de nouvelles obligations à la charge du vendeur : l’obligation de renseignement, et tout au long du contrat une obligation de sécurité.
-A- L’obligation de renseignement.
1°) Les caractères de l’obligation de renseignement.
( Fondement de l’obligation : à l’origine le fondement de cette obligation découlait surtout du droit commun des contrats, et notamment de l’art 1134 al 3 et 1135 C.Civ qui font référence à la bonne foi contractuelle, surtout dans l’exécution du contrat.
La jp a ensuite modifié le fondement et a utilisé l’art 1602 qui pendant longtemps est passé inaperçu, et à partir de 2001 est devenu le fondement de l’obligation : « le vendeur doit expliquer clairement ce à quoi l’acheteur s’oblige ». Règle qui est devenue impérative.
Il y a aussi l’art L111-1 Code de la conso « tout vendeur professionnel doit avant la conclu du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien vendu ».
( Le débiteur de l’obligation : doit-on informer ou s’informer ? A l’origine on estimait que l’obligation de renseignement était partagée entre le vendeur et l’acheteur puisqu’on disait que l’acheteur devait être curieux, donc pas complètement passif face au vendeur. A l’heure actuelle, cette obligation pèse exclusivement sur le vendeur, on ne peut pas reprocher à l’acheteur un manque de vigilance, cette obligation a un caractère unilatéral. Sauf dans 2 cas :
*le vendeur se trouve face à un acquéreur professionnel
*lorsque cette obligation a été bi latéralisée
( Nature contractuelle ou précontractuelle de l’obligation : cette obligation a une double nature, puisqu’on a des informations qui sont déterminantes du consentement de l’acheteur (précontractuelle donc), et des informations qui intéressent l’exécution du contrat notamment précautions d’usage, conseil d’utilisation (contractuelle donc).
Distinction un peu théorique. La doctrine propose de distinguer en fonction de l’objectif poursuivi et non en fonction du moment de la fourniture d’informations.
*Si l’information est donnée pour éclairer le consentement de l’acheteur = obligation précontractuelle de renseignement
*Si l’information est donnée pour faciliter l’exécution du contrat = obligation contractuelle sanctionnée par la responsabilité contractuelle.
( Obligation générale ou spéciale à certains biens : il s’agit d’une obligation générale qui concerne tous les contrats de vente, quelque soit l’objet. L’intensité de cette obligation varie selon la nature de la chose, par exemple : l’obligation sera plus importante pour la vente de produits dangereux, ou des biens d’une grande technicité. Obligation rhéostatique : obligation dont le contenu et l’intensité varie selon les circonstances.
( Obligation de moyens ou de résultat : s’agissant de la vente, l’obligation de renseignement est en principe une obligation de moyens parce que le vendeur ne maitrise pas le résultat de l’information qu’il donne.
2°) L’objet de l’obligation de renseignement.
( Obligation d’information basique, au sens classique du terme : donner les informations essentielles. Cette obligation va au delà :
* Obligation de mise en garde : le vendeur doit informer l’acheteur sur les précautions à prendre, sur les dangers du bien…
* Obligation de conseil : le vendeur doit conseiller l’acheteur sur le choix du bien à acheter, et par rapport à l’utilisation de la chose.
( Sanctions de la violation de l’obligation : application du droit commun :
* nullité du contrat de vente lorsque l’information était déterminante du consentement (voir dol, erreur…)
* résolution du contrat de vente et allocation de DI.
En pratique, il est rare que l’obligation de renseignement aboutisse à une remise en cause du contrat, souvent le défaut d’information est utilisé pour démontrer la violation de l’obligation de garantie, et notamment l’obligation de garantie contre les vices cachés.
-B- L’obligation de délivrance.
Art 1603 C.Civ + art L114-1 Code de la conso. C’est le transport de la chose en la puissance et possession de l’acheteur. Il ne faut pas la confondre avec l’obligation de transférer la propriété. L’obligation de délivrance permet d’assurer le transfert de la possession de la chose.
1°) L’objet de l’obligation de délivrance.
Double objet : remise de la chose, et surtout remise de la chose convenue dans le contrat.
a) Délivrance de la chose vendue.
( Délivrance de la chose elle même : le vendeur doit laisser la chose vendue à la disposition de l’acheteur. Il ne faut pas confondre délivrance et livraison : le principe c’est que la chose est mise à la disposition de l’acheteur qui doit venir la chercher. La chose est dite quérable : c’est à l’acheteur de venir la chercher. La livraison : le vendeur a l’obligation de livrer la chose : la chose est portable et donc les frais de livraison sont assumés par l’acheteur.
*s’agissant des ventes immobilières : art 1605 précise que la délivrance s’exécute par la remise des clés ou des titres de propriété
*s’agissant des ventes mobilières : délivrance soit par l’usage de la chose, soit par la remise des titres (pour biens incorporels).
( Délivrance de ses accessoires : art 1615 C.Civ : tout ce qui est nécessaire à son usage. Accessoires peuvent être matériels, juridiques (tous les docs nécessaires à l’usage).
b) Délivrance de la chose convenue.
Le vendeur doit rendre disponible la chose, chose qui doit correspondre à ce qui était prévue dans le contrat. C’est la question du défaut de conformité : pas obligé d’accepter une chose différente. Il y a défaut de conformité dans plusieurs hypothèses :
( différences qui concernent l’identité de la chose vendue
( différences tenant à la quantité de la chose vendue
( différences tenant à la qualité de la chose vendue
A priori question du défaut de conformité paraît simple. En jp, il y a eu une certaine confusion entre le défaut de conformité et le vice caché. Le vice caché c’est l’hypothèse où la chose livrée est bien celle qui était convenue, mais elle présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée. Pourtant, on a une confusion entre les deux parce que la doctrine puis la jp ont adopté une conception fonctionnelle de la délivrance = si le bien livré est bien celui qui était convenu mais ne fonctionne pas, alors le vendeur a délivré une chose inapte à satisfaire l’attente de l’acheteur, l’acheteur a obtenu un bien qui n’était pas celui souhaité. Le vice caché peut aussi constituer un défaut de conformité. Objectif de la confusion : le régime de ces deux actions est différent : pour le défaut de conformité on est sur le terrain de la responsabilité contractuelle (délai de prescription est plus long : avant 2008 c’était 30 ans), pour les vices cachés avant 2005 délai était bref. A partir de 1993, sous la critique de la doctrine majoritaire, la cour de cassation a abandonné cette confusion et elle est revenue sur une conception matérielle de la délivrance. En 2005, le législateur a intégré la directive de 1999 sur la vente de biens de consommation, dans le code de la consommation, cette directive ne fait plus de distinction entre le défaut de conformité et le vice caché.
2°) Les modalités de la délivrance.
( Lieu : en principe celui où se trouvait la chose lors de la conclusion du contrat.
( Date : sauf stipulation contraire, la délivrance est immédiatement exigible à compter de la conclusion du contrat. La jp tolère un délai raisonnable selon la nature de la chose. L’art L114-1 Code de la conso oblige le professionnel a indiqué la date limite à laquelle il s’engage à livrer le bien. Tant que la chose n’a pas été remise à l’acheteur, le vendeur a une obligation de conserver la chose, il engage sa responsabilité en cas de perte due à sa propre faute.
( Preuve de la délivrance : la délivrance est juridiquement considérée comme un paiement, c’est donc au vendeur en tant que débiteur de cette obligation de démontrer la preuve du paiement, et donc de l’exécution de cette obligation. La prise de possession de l’acheteur est un événement important puisque c’est à ce moment là que va se réaliser la réception du bien = moment où l’acheteur reconnaît la conformité du bien par rapport au contenu du contrat. L’acheteur a donc tout intérêt à procéder à des vérifications élémentaires de conformité et éventuellement à émettre des réserves. La réception sans réserves couvre les défauts de conformité apparents, et exclut donc l’action en défaut de conformité. La réception a un effet exonératoire pour le vendeur ici.
3°) Les sanctions de l’inexécution de l’obligation de délivrance.
Application du droit commun car on se trouve sur le terrain de la responsabilité contractuelle. L’inexécution peut être :
( un défaut total de délivrance
( un retard dans la délivrance
( une délivrance défectueuse et notamment un défaut de conformité.
En cas de refus de délivrance l’acheteur peut demander l’exécution forcée de l’obligation de délivrance car il est propriétaire dès la conclusion du contrat, et donc il revendique son propre bien.
L’acheteur peut demander aussi la résolution du contrat : art 1610 C.Civ prévoit cette possibilité : application de l’art 1184. Toutefois le principe c’est que c’est une résolution judiciaire, le vendeur ne peut pas se considérer par lui même comme libéré de ses obligations.
L’acheteur peut obtenir des DI notamment en cas de retard dans la délivrance, en démontrant le préjudice subi.
Lorsque la délivrance est défectueuse on peut avoir une réfaction du prix : révision du prix à hauteur de la défectuosité.
-C- L’obligation de garantie.
Elle prend le relai de la délivrance puisqu’elle intervient après la prise de possession du bien.
Obligation de garantie est double.
1°) Les garanties prévues dans le C.Civ.
Applicables à l’ensemble des ventes.
Il s’agit d’une obligation de garantie : on n’est donc pas sur le terrain de la responsabilité contractuelle. On ne s’intéresse pas au comportement du vendeur, il s’agit d’un constat objectif : le défaut ou une éviction. Il n’est pas possible de reprocher une faute au vendeur. Indépendamment de la bonne ou mauvaise foi : la garantie est due.
La notion de garantie est très proche de la notion de vice du consentement : on l’apprécie au moment de la vente, et on va se poser la question de savoir si l’acheteur avait eu connaissance du risque d’éviction ou du défaut caché, il aurait contracter avec le vendeur.
a) La garantie d’éviction : art 1626 et suivants C.Civ.
Eviction vient du verbe évincer : mis de coté. Hypothèse où l’acquéreur va être évincer de la chose, privé de la possession paisible du bien.
Cette obligation peut être due en raison du comportement du vendeur ou du fait d’un tiers.
( Garantie du fait personnel : éviter que le vendeur reprenne par une voie détournée la chose qu’il a vendu à l’acheteur.
*Il peut s’agir de troubles de droit : c’est-à-dire que le vendeur va essayer de reprendre tout ou partie de la chose vendue en invoquant un droit sur la chose
*Il peut s’agir d’un trouble de fait : c’est-à-dire le comportement du vendeur. Souvent on a des clauses de non concurrence par exemple dans la cession d’un fonds de commerce… Cette garantie est d’ordre public et elle est imprescriptible. La jp a même considéré qu’elle était transmissible aux héritiers du vendeur. Après l’expiration de la clause de non concurrence, c’est la garantie du fait personnel qui prend le relais.
( Garantie d’éviction par un tiers : hypothèse où c’est un tiers qui va perturber la possession paisible de l’acheteur.
*Les conditions de la garantie :
✓ Cette garantie ne couvre que les troubles de droit : hypothèse où un tiers revendique un droit sur la chose. Par exemple ce peut être le véritable propriétaire qui va revendiquer son droit de propriété. Troubles de fait en sont exclus car après la vente c’est à l’acheteur de défendre son bien contre les atteintes des tiers.
✓ Atteinte du tiers peut être totale ou partielle : peut aboutir à une éviction totale de l’acheteur, ou partielle par exemple on découvre qu’un tiers avait un droit de passage ou une servitude.
✓ Le droit du tiers doit être antérieur à la vente.
*Mise en œuvre de cette garantie : acheteur a 2 possibilités :
✓ La garantie incidente : la garantie est mise en œuvre au moment où le tiers revendique son droit. L’acheteur va appeler en garantie son vendeur, et l’acheteur va disparaître du litige, le litige sera entre le vendeur et le tiers. L’acheteur peut se retirer de l’instance ou décider de rester.
✓ La garantie principale : hypothèse où l’acquéreur se trouve in fine évincé par le tiers, l’acquéreur va se retourner contre le vendeur. Le vendeur n’intervient pas dans l’instance entre le tiers et l’acquéreur. Cette garantie est attachée à la chose, elle se transmet avec elle, cela veut dire que le sous acquéreur peut exercer cette action contre le vendeur initial.
*Les effets de la garantie :
✓ Dans le cas d’une éviction totale : la vente est anéantie rétroactivement, on a les mêmes effets que la nullité : on remet les parties telles qu’elles se trouvaient avant la vente. Pour les restitutions l’art 1630 prévoit : restitution du prix, on ne tient pas compte des évolutions monétaires (donc prix prévu au départ), restitution des fruits, restitution des frais (frais de justice, liés à la vente), et cela peut aller jusqu’à la condamnation de DI.
✓ Dans le cas d’une éviction partielle : l’acquéreur évincé a une option :
o Il peut choisir l’anéantissement de la vente donc remise en cause : système de restitutions.
o Il peut aussi demander une indemnité : réduction du prix établie par le juge qui établira le montant du préjudice subi et de l’indemnité.
La garantie du fait d’un tiers n’est pas d’ordre public, elle peut être écartée. Elle ne concerne pas les relations consommateurs professionnels. Même s’il y a une clause de non garantie entre particuliers, cette clause n’écarte pas la restitution du prix. Cela décharge simplement le vendeur de la restitution des fruits, des frais, des DI.
b)La garantie contre les vices cachés : art 1641 et suivants du code civil.
Garantie très fréquente en pratique. Surtout en matière de vente de voitures. Cette garantie date de 1804, mais on a assisté à des bouleversements liés au contentieux de plus en plus important et au développement scientifique et technique.
(Domaine de la garantie :
*garantie contre les vices cachés qui n’est pas spécifique au contrat de vente, on la retrouve aussi dans d’autres contrats : contrat de bail.
*s’agissant de la vente elle s’applique à tous les BM ou BI. Toutefois, certaines ventes sont exclues du champ d’application de cette garantie :
✓ Les ventes aléatoires : « l’aléa chasse la garantie » (ne jamais acheter un bien en l’état)
✓ Les ventes faites par autorité de justice
*la loi peut écarter la garantie du code civil au profit d’autres garanties : notamment le cas pour la vente d’immeubles à construire : on applique la garantie des constructeurs : une fois que les garanties légales particulières ont pris fin, la garantie du code civil reprend.
*problème du caractère de cette garantie : d’OP ? A l’origine dans ttes les hypothèses de vices cachés, la garantie n’était pas d’OP, les parties pouvaient l’écarter en limiter les effets. A partir de 1965 : revirement de jp : la jp a écarté les clauses limitatives ou exonératoires de garantie lorsque le vendeur est un professionnel. Elle a créé à la charge du professionnel une présomption irréfragable de connaissance du vice. Cette jp a été consacrée par la loi du 10 janvier 1978 sur les clauses abusives notamment décret du 24 mars 78. La cour de cassation a une définition très large du professionnel : elle estime qu’un particulier qui a des connaissances techniques, scientifiques par rapport à la chose vendue est assimilé à un professionnel. Arrêt Civ 3ème 15 janv. 2008 : vendeurs qui avaient construit eux même leur villa, ils la vendent avec une clause de non garantie. L’acquéreur demande ensuite la remise en cause de la vente. La cour de cassation dit que certes les vendeurs n’étaient pas professionnels mais ils avaient eux même construit leur villa, donc ils étaient assez instruits sur leur villa, donc ils ont été assimilés à des professionnels.
*possible d’avoir des garanties contractuelles : certes pendant la durée contractuelle, on invoquera la garantie contractuelle. Mais la garantie contractuelle n’exclue pas le bénéfice de la garantie légale, l’acheteur peut invoquer une des 2, et même quand la garantie contractuelle a pris fin, la garantie légale subsiste.
(Conditions de la garantie : art 1641 C.Civ :
*un vice inhérent à la chose vendue : l’insatisfaction de l’acheteur doit trouver sa source dans un défaut de la chose. Lorsque la chose est saine il n’y a pas de garantie contre les vices cachés, même si on est déçu de la productivité…
*un vice rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine : le défaut empêche l’acheteur d’utiliser la chose tel qu’il était prévu. L’appréciation de cette condition se fait par rapport à la destination contractuelle de la chose. L’acheteur devra prouver qu’il avait porté à la connaissance du vendeur la destination contractuelle de la chose.
✓ Vice peut être rédhibitoire : la chose est totalement inutilisable : vice matériel ou vice juridique. Par exemple l’inconstructibilité d’un terrain.
✓ Vice peut être estimatoire : le vice diminue seulement l’utilité de la chose. Le défaut doit être définitif.
*un vice existant au moment de la vente : l’acheteur devra démontrer que le vice était antérieur à la vente, s’il apparaît après la vente, le vendeur n’est plus propriétaire donc c’est le problème de l’acheteur. Ne pas confondre la date d’apparition du vice et la date de naissance du vice. La date d’apparition du vice déclenche le délai de prescription (2 ans).
La charge de la preuve incombe à l’acheteur, il n’y a pas de présomption d’antériorité. Dans certains cas la jp tempère cette condition.
*un vice caché : le vendeur n’est pas tenu des vices apparents (art 1642).
Difficulté est de faire la distinction entre un vice caché et un vice apparent.
✓ Vice caché : défaut que l’acheteur ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature du bien et des connaissances qu’il avait au moment de la vente. L’appréciation du caractère caché se fait in concreto : c’est-à-dire au cas par cas.
o S’agissant de la nature de la chose : la cour de cassation fait une distinction selon que le bien est neuf ou d’occasion :
▪ Bien neuf : caractère caché facile à établir
▪ Bien d’occasion : le vendeur accepte un certain degré de vétusté : tous les défauts qui sont liés à l’usure ou la vétusté du bien ne sont pas des défauts cachés.
o La qualité et l’état des connaissances de l’acheteur : distinction entre un acheteur non professionnel et un acheteur professionnel :
▪ L’acheteur profane : on lui reconnaît un droit à la légèreté : un acheteur quelque soit le bien n’a pas l’obligation d’avoir les compétences et surtout de faire appel à un professionnel. AP 27 oct. 2006 : tuiles défectueuses : les juges du fond donnent raison au vendeur, et la cour de cassation casse en disant que s’est rajouter une condition supplémentaire pas prévue dans la loi (faire appel à un professionnel).
On exige de l’acheteur non professionnel une diligence normale : faire des vérifications élémentaires. Si aucunes vérifications, l’acheteur perd le bénéfice de l’action en garantie contre les vices cachés. Qu’est ce qu’une diligence minimale ? Par rapport à l’affaire de 2006, le vendeur reprochait à l’acheteur de n’être pas monté sur le toit. La cour rejette cette éventualité, cela ne veut pas dire faire des acrobaties, pas nécessaire de déplacer les meubles : Civ 3ème 10 mai 2007.
▪ L’acheteur professionnel : la jp est plus sévère : tout vice est en principe décelable =>présomption de connaissance du vice. S’agissant de l’acheteur il s’agit d’une présomption simple. Appréciation in abstracto : il tient compte de sa qualité de professionnel et non pas de sa qualité d’individu.
(Procédure de l’action en garantie :
*les parties sont les parties au contrat de vente : l’acheteur agit contre le vendeur. La situation devient complexe quand on se trouve face à des ventes successives. Q° : est ce que le sous acquéreur peut intenter l’action en garantie contre les vices cachés contre le vendeur initial ? Il peut le faire contre son propre vendeur bien sur. La cour de cassation a rendu un arrêt AP 7 fév. 1986 : pose le principe de la transmission de l’action en garantie au sous acquéreur : l’action en garantie est un droit attaché à la chose et donc elle se transmet avec la chose. C’est une action de nature contractuelle alors même qu’il n’y a aucun lien avec le vendeur initial. Que peut demander le sous acquéreur au vendeur initial ? Le vendeur initial reçoit 700 €, nous en tant que sous acquéreur on a payé 1000€. La cour de cassation a limité l’action en garantie à hauteur de ce que le vendeur initial reçoit. Action indirecte imparfaite.
*délai de l’action : évolution législative art 1648 C.Civ : à l’origine pas de délai précis fixé « l’acquéreur devait agir dans un bref délai ». Cela dépend de la nature du bien, et ils voulaient que ce soit rapide. C’est le juge qui devait déterminer ce qu’était un bref délai : arbitraire judiciaire. L’ordonnance du 17 fév. 2005 qui transpose la directive de 1999, en a profité pour modifier l’art 1648. Désormais le délai de prescription de l’action en garantie est de 2 ans. Ce délai ne s’applique qu’aux ventes conclues après l’ordo de 2005. Ttes les ventes antérieures : « bref délai ». Le point de départ du délai ce n’est pas la date de conclusion de la vente, c’est la date de la découverte du vice. De même il n’ y a pas de délai de forclusion c’est à dire que même 30 ans après on peut découvrir un vice et se sera à compter de deux ans que les délais de prescription commencera.
*Règles de preuve : c’est à l’acheteur de démontrer l’existence du défaut caché, existence qui remonte à la période de la conclusion de la vente. Si l’acheteur veut demander en plus des DI par rapport au préjudice qu’il a subit, il devra démontrer la mauvaise foi du vendeur.
(Effets de la garantie : l’acheteur a une option posée à l’art 1644 C.Civ :
*une action estimatoire : il préfère garder la chose mais il réclame une diminution du prix. Le juge va procéder à la réfaction du contrat, et donc réduira le montant du prix.
*une action rédhibitoire : l’anéantissement de la vente : la remise de la chose et la restitution du prix. On aura une résolution du contrat.
Dans les faits, l’action estimatoire sera possible quand le vice n’est pas très grave. L’acheteur peut demander une remise en état ou un remplacement du bien, mais il ne peut pas obliger le vendeur à accepter cette remise en état ou remplacement (différent dans le code de consommation).
Les clauses contractuelles de garantie sont donc intéressantes pour cette raison parce qu’en principe c’est ce qui est prévu. L’acheteur peut demander des DI mais cela suppose la preuve de la mauvaise foi du vendeur : démontrer que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente. Lorsqu’il s’agit d’un vendeur professionnel : il est présumé irréfragablement de mauvaise foi. Le vendeur ne peut pas réclamer une indemnité en raison de l’usage ou de l’usure de la chose vendue parce qu’entre temps l’acheteur aura utilisé la chose. Civ 1ère 21 mars 2006 : action en garantie avait abouti à un anéhantissement de la vente, mais la voiture avait pris des km entre temps, le vendeur réclamait une indemnité correspondant à l’usure de son bien. La cour de cassation a dit non.
2°) La garantie de conformité du code de la consommation. : art L211-1 et suivants du code de la conso.
a) La transposition de la directive de 99.
Il s’agit de la transposition de la directive du 25 mai 1999 relative à la vente de biens de consommation. Objectif : rapprocher la législation des EM. Directive qui s’inspire largement de la convention de Vienne du 11 avril 1980 relative à la vente de biens de marchandises. La France a tardé pour transposer cette directive, elle a eu lieu par l’ordonnance du 17 fév. 2005. Pourquoi ce retard ? Parce qu’on a eu une controverse doctrinale sur la manière de transposer cette directive, certains voulaient une refonte totale du code civil en matière de vente, d’autres voulaient une transposition modeste. Transposition littérale de la directive. Elle est applicable uniquement pour les contrats de vente conclus après l’entrée en vigueur de l’ordo, c’est-à-dire le 18 fév. 2005.
b) L’objet.
Il est très limité :
(Ne concerne que les contrats de vente. Le code de la consommation étend cette garantie aux contrats de fournitures de biens meubles à fabriquer ou à produire.
(Ne concerne que les BM corporels : denrées alimentaires, médicaments… Sont exclus les BI et les meubles incorporels.
(Ne concerne pas les ventes faites par autorité de justice et les ventes aléatoires.
(La qualité des parties est déterminante : ne concerne que les contrats conclus entre un vendeur professionnel et un consommateur.
La condition essentielle c’est qu’il y ait un défaut de conformité. C’est l’art L211-4 qui le définit : « le vendeur est tenu de livrer un bien conforme au contrat, et répond des défauts de conformité existants lors de la délivrance ». On constate que le code de la consommation ne fait plus de différences entre le défaut de conformité qui couvre les vices appararents lors de la délivrance et la garantie contre les vices cachés qui concerne les défauts cachés lors de la vente. Fusion entre ces deux notions autour de la notion plus large de défaut de conformité. Souci de simplification. Pour une même affaire, le code de la conso s’applique mais le code civil continue à s’appliquer y compris pour les contrats conclus entre un vendeur professionnel et un consommateur. C’est l’acheteur qui décide du fondement de son action, selon le fondement choisi l’action sera différente.
L’autre condition c’est que le défaut de conformité doit être caché : c’est à l’acheteur de démontrer qu’au moment de la délivrance il n’a pas décelé ce défaut de conformité.
Le défaut de conformité doit exister lors de la délivrance et non pas lors du contrat. Difficulté est de déterminer la date de la délivrance : notamment quand le bien est confié à un transporteur… C’est pour faciliter la preuve de la délivrance que l’art 211-7 précise que « les défauts de conformité qui apparaissent dans un délai de 6 mois à partir de la délivrance sont présumés exister au moment de la délivrance ». Présomption simple : le vendeur peut tout à fait démontrer le contraire. A l’expiration de ce délai de 6 mois c’est au consommateur de prouver la preuve de l’antériorité.
L’action résultant du défaut de conformité se prescrit dans un délai de 2 ans à compter de la délivrance.
c) Les effets.
Totalement différent du code civil.
(Le principe : en cas de défaut de conformité l’acheteur a le choix entre :
*la remise en l’état du bien
*le remplacement du bien
(Le vendeur peut écarter le choix de l’acheteur si ce choix entraine un coût manifestement disproportionné. Si ces deux voies sont impossibles, l’acheteur a une autre option :
*il peut soit rendre le bien et demander la restitution du prix
*ou garder le bien en contre partie d’une réduction du prix.
(Toutefois la résolution de la vente ne peut être prononcée si le défaut de conformité est mineur. Le vendeur a presque toujours la possibilité de contester le choix de l’acheteur.
La question de la transmission de cette action au sous acquéreur dans les chaines contractuelles : l’art L211-14 dit que « l’action récursoire peut être exercée par le vendeur à l’encontre des vendeurs intermédiaires successifs selon les principes du code civil ». Le code de la conso n’envisage que l’action récursoire. Il n’y a rien sur l’action directe.
L’art L211-14 précise que les dispositions du code de la conso ne privent pas l’acheteur du droit d’exercer l’action résultant du code civil. Le droit commun de la vente est maintenu. C’est l’acheteur consommateur qui va choisir.
Caractère impératif de cette nouvelle garantie : l’art L211-17.
L’art L211-15 traite de la garantie commerciale, c’est-à-dire la garantie contractuelle : le caractère impératif de la garantie de conformité n’interdit pas aux professionnels d’accorder au consommateur une garantie supplémentaire appelée garantie commerciale. L’ordo de 2005 donne des précisions :
(garantie commerciale doit être établie par écrit
(doit préciser les éléments nécessaires pour sa mise en œuvre : contenu de la garantie, étendue territoriale, nom et adresse du garant
(écrit qui doit comporter une clause qui précise que « indépendamment de cette garantie contractuelle, le vendeur reste tenu des défauts de conformité ou des vices cachés, tels qu’il figurent aux art L211-1 code de la conso, et art 1641 C.Civ ».
Garantie peu appliquée : délai de prescription bref (2 ans à cpter de la délivrance), et ne concerne pas tous les biens.
-D- Obligation de sécurité.
Hypothèse où le vendeur vend un bien qui comporte un défaut, et en raison de ce défaut un tiers va subir un préjudice ou un dommage.
1°) Origines de l’obligation de sécurité.
a) Origine jurisprudentielle.
A d’abord été établie par la jp. Par un arrêt Civ 1ère 16 mai 1984 la cour de cassation découvre l’obligation de sécurité à la charge du vendeur. Elle pose le principe : le vendeur professionnel est tenu de livrer des produits exempts de tout vice ou défaut de nature à créer un danger pour les personnes ou pour les biens. Responsabilité autonome par rapport aux autres obligations du vendeur.
En 1995 la jp franchit un nouveau pas : elle dit clairement que le vendeur est responsable tant à l’égard de l’acquéreur que des tiers victimes du dommage qui résulte du défaut ou du vice.
b) Origine communautaire et législative.
Directive de 85, reprise par la loi de 98 = art 1386 C.Civ et suivants : concerne le vendeur. Le vendeur a 3 mois pour donner le nom de son producteur à compter de l’assignation.
Conclusion : Les possibilités de chevauchements des différentes actions en garantie.
Exemples :
(vice caché et défaut de conformité
(vice caché et vice du consentement tel que l’erreur et le dol
(défaut de conformité et vice de consentement.
Notions très proches. Ces chevauchements on les retrouve aussi dans la jp.
Exemples :
(s’agissant du vice caché et du dol : la cour de cassation est venue dire que l’acheteur peut utiliser l’un ou l’autre des fdts. Le juge ne peut pas d’office requalifier.
(de même la cour de cassation a dit que le défaut de conformité et l’erreur sur les qualités substantielles pouvaient être invoquées par l’acheteur Civ 3ème 25 mars 2003.
(en revanche, la jp refuse la confusion entre vice caché et erreur : Civ 3ème 7 nov. 2000.
Histoire du marchand de rêves.
II/ Les obligations de l’acheteur.
-A- Obligation de payer le prix.
Art 1650 C.Civ : la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix.
1°) Modalités de paiement.
Le montant est le montant stipulé dans le contrat. Montant peut être complété par les frais liés à la vente. Il faut aussi éventuellement rajouter les intérêts. Le paiement doit avoir lieu où se fait la délivrance (règle supplétive de volonté).
La date du paiement est en principe au moment de la délivrance de la chose, mais les parties peuvent prévoir autre chose (paiement fractionné…).
2°) Les sanctions du défaut de paiement.
L’acheteur peut refuser de payer le prix tant que le vendeur n’a pas exécuté son obligation de délivrance. Règle de l’exception d’inexécution applicable à tous les contrats synallagmatique.
Garantie peut être contractuelle pour le vendeur : exemple : l’insertion d’une clause de réserve de propriété. Peut être aussi des garanties légales : le vendeur bénéficie d’un droit de préférence sur la valeur du bien vendu. Défaut de paiement peut entrainer la résolution de la vente.
-B- L’obligation de retirer la chose vendue.
Le vendeur n’est pas tenu de livrer la chose, c’est à l’acheteur qu’il revient de la retirer. Cette obligation se justifie tout simplement par le fait que l’acheteur devient propriétaire dès la conclusion du contrat, c’est à lui de venir chercher son bien. La chose est dite quérable, et non portable. Frais de livraison à la charge de l’acheteur.
En cas de non respect de l’obligation de l’acheteur : le vendeur peut demander après somation faite à l’acheteur, au juge soit d’ordonner l’enlèvement du bien au besoin sous l’astreinte, soit de l’autoriser à mettre la chose en dépôt dans un autre lieu. Le vendeur peut obtenir la résolution de la vente, le cas échéant avec DI. S’agissant les denrées périssables, la résolution de la vente intervient de plein droit et le vendeur a la possibilité de revendre les biens.
Sorte de conclusion :
Cas particulier de l’échange : art 1702 et suivants du code civil. On a un transfert réciproque de 2 biens d’un patrimoine à un autre. Pas de prix ici. L’intérêt se situe au niveau fiscal : les droits de mutation ne sont perçus qu’une seule fois. Possible de prévoir le versement d’une soulte : complément de prix. En pratique si le montant de la soulte est supérieur à la valeur du bien échangé, le contrat est requalifié en vente. Les règles de la vente sont applicables à l’échange. L’action en rescision pour lésion n’est pas applicable à l’échange.
Titre 2 : Les contrats assurant le transfert de l’usage d’un bien.
Différence contrat de bail (contrat à titre onéreux) / contrat de prêt (essentiellement gratuit).
Toutefois on a assisté à une professionnalisation du contrat de prêt et donc le prêt peut aussi comporter une contre partie financière.
Chapitre 1 : Le contrat de bail.
Art 1713 et suivants C.Civ = le C.Civ parle de « louage de choses ». Pendant longtemps, le bail a été réglementé par le C.Civ, mais on retrouve le mouvement de sous spécialisation des contrats, on a une grande diversité dans les baux.
Section 1 : Le droit commun du bail.
« C’est le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre personne d’une chose… ».
(Le contrat de bail est un contrat synallagmatique.
(Contrat à titre onéreux.
(Contrat à exécution successive.
(Contrat consensuel.
Sous section 1 : La formation du bail.
I/ Les parties.
-A- Le bailleur.
1°) Capacité du bailleur.
Principe : le contrat de bail est un acte d’administration : parce qu’on a aucun transfert de propriété. Le bail devient un véritable acte de disposition lorsqu’il s’agit d’un bail d’une longue durée, et d’un bail où le locataire bénéficie d’une droit au renouvellement automatique.
Le droit des incapacités exige une autorisation spéciale (du juge des tutelles, ou du conseil de famille).
MANQUE COURS.
2°) Pouvoirs du bailleur.
(Le bailleur doit-il être propriétaire de la chose pour donner à bail un bien ? Il n’y a pas de transfert de propriété, donc on pourrait envisager la validité d’un bail portant sur la chose d’autrui : la jp a reconnu dans l’arrêt Civ 17 mai 1927. Certes ce bail est valable entre les parties, en revanche il est inopposable au véritable propriétaire. Le véritable propriétaire pourra revendiquer le bien qui lui appartient, car ce bail ne produit aucun effet à son égard. Sauf cas de l’application de la théorie de l’apparence : hypothèse où le locataire a cru légitimement que le bailleur était le véritable propriétaire.
(Le bail portant sur un bien indivis : faut-il l’accord de tous les co-indivisaires ? La loi du 23 juin 2006 a apporté un assouplissement à cette question = avant il fallait l’unanimité, désormais le bail suppose simplement la majorité des 2/3. Modification qui ne concerne pas les baux commerciaux et ruraux.
(Le bail consenti par un usufruitier ? L’usufruitier a t’il la possibilité de donner à bail un bien en usufruit sans l’autorisation du nu propriétaire ? Oui car il a le fructus. Exception : art 595 C.Civ : le bail ne doit pas excéder 9 ans, à défaut le bail n’est pas nul mais sera réduit à 9 ans. Et surtout, pour les baux accordant un droit au renouvellement automatique, il faudra l’accord du nu propriétaire. Dans ce cas, à défaut le bail sera nul.
(Le bail consenti sur un bien commun ? Faut-il systématiquement l’autorisation du conjoint ? La conclusion d’un bail relève de la gestion concurrente. L’un ou l’autre des époux peut conclure un bail sans avoir besoin de l’autorisation de l’autre. Exception : art 1425 C.Civ : concerne la conclusion des baux commerciaux, artisanaux, ruraux : il faudra l’accord du conjoint car on est dans le régime de cogestion, à peine de nullité.
-B- Le locataire ou preneur.
1°) Capacité du preneur.
Le contrat de bail est un acte d’administration type. A priori, un incapable peut conclure un contrat de bail et devenir locataire. En pratique, aucun bailleur n’acceptera de louer un bien à un mineur ou un majeur incapable, il faudra donc la présence du représentant légal.
2°) Pouvoirs du preneur.
Hypothèse où on a une pluralité de preneurs sur un bien. Faut-il l’autorisation des autres ?
Cas particulier de la co-titularité du droit au bail portant sur un local qui sert de logement de la famille. Art 1751 C.Civ : pour ce local le droit au bail est réputé appartenir aux deux époux même s’il a été conclu avant le mariage, et même si le bail est au nom d’un seul des époux. Conséquences importantes :
(cela entraine une solidarité en matière de loyers qui découle de la co-titularité mais aussi de l’art 220 C.Civ qui instaure une solidarité ménagère. Le bailleur pourra réclamer le paiement des loyers au conjoint qui n’habite plus dans le local, jusqu’au prononcé du divorce
(de plus, le bailleur s’il envisage de mettre fin au bail, devra envoyer un congés aux deux époux
(le congés délivré par l’un des époux est inopposable à l’autre.
Désormais c’est aux époux qui veulent bénéficier de la co-titularité d’informer le bailleur du changement de leur situation matrimoniale (dps 1994) : concerne que le mariage : pas le PACS, ni le concubinage. En cas de collocation, le bailleur devra envoyer un congés à l’ensemble des colocataires.
II/ Le consentement.
-A- Le consensualisme dans le bail.
Bail formé dès lors qu’il y a accord sur ses éléments essentiels et notamment le prix des loyers. Le bail peut être précédé d’avant contrat, notamment une promesse de bail, voire une promesse synallagmatique de bail, et là cette promesse vaut bail dès lors qu’il y a accord sur les éléments essentiels du bail.
Pas de conditions de forme. On peut louer par écrit ou verbalement (art 1714 C.Civ).
Dans certains baux spéciaux, l’écrit est obligatoire : exemple des baux à usage d’habitation. Même dans ces baux spéciaux il s’agit d’un formalisme probatoire qui ne touche pas la validité du bail. Les baux de plus de 12 ans supposent la rédaction d’un acte notarié.
-B- La preuve du bail.
1°) La preuve de l’existence du bail.
Hypothèse d’un bail verbal. Le C.Civ envisage 2 hypothèses :
(cas du bail qui n’a reçu aucune exécution : locataire pas entré dans les lieux => l’art 1715 C.Civ précise que la preuve par témoin ou par présomption est impossible. Il faudra trouver un écrit.
(cas du bail qui a reçu un commencement d’exécution : locataire entré dans les lieux : art 1716 C.Civ : l’existence du bail peut être prouvée par tout moyen car c’est un fait.
2°) La preuve du contenu du bail.
Pour le montant du loyer, la preuve par témoin est exclue quelque soit le montant du loyer => il faudra un écrit.
Pour la durée du bail : la preuve devra être établie par écrit. Si on a aucune précisions par écrit, le bail est considéré conclu à durée indéterminée.
Ces règles de preuve ne concerne que les relations entre le locataire et le bailleur, à l’égard des tiers, c’est le droit commun de la preuve qui sera applicable.
III/ Les éléments essentiels du contrat de bail.
-A- Le droit de jouissance sur la chose.
1°) La jouissance de la chose.
Le droit de bail confère au locataire un droit de jouissance : droit d’utiliser la chose. Il s’agit d’un droit personnel (droit de créance), c’est ce qui distingue le bail et l’usufruit. Dans l’usufruit on a le droit d’utiliser la chose mais c’est un droit réel. Droit de jouissance suppose 3 éléments :
(la mise à disposition de la chose : le locataire devient détenteur de la chose
(la mise à disposition doit permettre au locataire de tirer profit de la chose pour son compte
(la jouissance doit être restituable : l’usage de la chose ne doit pas l’altérer.
2°) La chose, objet de la jouissance.
Les choses louables sont diverses, l’art 1713 C.Civ précise qu’on peut louer toute sorte de BM, ou BI.
Les limites : la chose doit être dans le commerce, indisponibilité du corps humain… Ce sont les limites légales.
La chose louée doit être déterminée, ainsi que sa destination. Par exemple dans la plupart des baux à usage d’habitation, on a une clause « d’habitation bourgeoise » : le bailleur interdit toute activité professionnelle dans les locaux loués.
-B- Le paiement d’un loyer.
« moyennant un certain prix » = le contrat de bail est un contrat à titre onéreux. On retrouve les mêmes caractères : le loyer doit exister, doit être déterminé ou déterminable, et il doit être réel et sérieux. Pour les baux à usage d’habitation, la fixation du loyer n’est pas libre. Loyer est révisable mais cela suppose qu’il y ait une clause d’indexation qui précise que tous les ans par exemple le loyer va évoluer, qui utilise un indice en rapport direct avec l’objet du bail. Pour les baux à usage d’habitation : indice INSEE du cout de la construction. Indice abandonné. Du coup on utilise le cout de l’inflation (cout de la consommation) depuis 2008.
IV/ La durée du bail.
-A- Bail à durée indéterminée.
Vise l’hypothèse où n’y a pas de date précise dans le contrat. Cas du bail verbal, ou bail établit par écrit mais sans référence à une quelconque durée. Le C.Civ précise que dans le cas où le bail est à durée déterminée, si le locataire poursuit la jouissance du bien après l’expiration du bail, on aura un nouveau bail conclu de manière implicite qui sera à durée indéterminée (droit commun, par exemple pour les locaux meublés).
Dans les baux spéciaux, le bail repart pour une période de 3 ans seulement.
Les parties peuvent mettre fin au bail en envoyant un congés, à tout moment, en respectant par contre un délai de préavis.
-B- Bail à durée déterminée.
Bail assorti d’un terme extinctif, que ce terme soit certain ou incertain. Ce bail peut se poursuivre au delà du terme : plusieurs hypothèses :
(prorogation du bail : allongement contractuel de la durée du bail, on va fixer une nouvelle échéance
(reconduction du bail : formation d’un nouveau bail à l’échéance du terme. Reconduction qui est en principe tacite, il s’agit du même bail mais simplement pour ce qui est du second bail la durée indéterminée.
(renouvellement du bail : mêmes effets que la reconduction, mais le nouveau bail n’aura pas les mêmes conditions que le précédent.
Si le locataire se maintient, en dehors de ces hypothèses là, dans les lieux il devient un occupant sans titre et donc il peut faire l’objet d’une expulsion à tout moment.
Sous section 2 : Les effets du bail.
I/ Effets pendant l’exécution du bail.
-A- Les obligations du bailleur.
Raison d’être de ces obligations : assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée.
1°) Obligation de délivrance du bailleur.
Art 1720 C.Civ :
(L’obligation de délivrer : mettre à la disposition du locataire le bien loué, le mettre en possession. A la date prévue dans le contrat, aux frais du bailleur. Porte aussi sur les accessoires de la chose : éléments indispensables permettant une bonne utilisation de la chose.
(L’obligation de délivrer en bon état de réparation de toute espèce : il est tenu de toutes les réparations nécessaires pour pouvoir utiliser la chose correctement. Que cela relève de la location du bien, ou du bon entretien de la chose.
*S’agissant d’un BI : notamment d’un bien à usage d’habitation, depuis la loi SRU (solidarité, renouvellement urbain) datant de 2001, modification de l’art 1719 C.Civ : le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent : logement qui comporte tous les éléments nécessaires à l’usage d’habitation (électricité, gaz, eau courante…), et un logement qui ne porte pas atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Eviter les abus. Si le logement ne respecte pas la condition de décence, cela n’entraine pas la nullité du bail, mais possibilité pour le locataire de demander au bailleur la mise en conformité des lieux. Le locataire peut saisir le TI qui pourra déterminer la nature des travaux à effectuer, et le délai de leur exécution, et il pourra aussi réduire le montant du loyer à défaut de mise en conformité. Depuis 2007, le bailleur a l’obligation de fournir un certain nombre de documents = diagnostic de performance énergétique, diagnostic technique, tout ce qui concerne les risques naturels et technologiques. Ces diagnostics n’ont qu’une valeur informative. Si le bailleur ne fournit pas ce genre de docs, si à la longue le risque apparaît, la responsabilité du bailleur sera engagée automatiquement.
Le certificat d’état des lieux doit être établit : doc essentiel : un à l’entrée des lieux, et un à la sortie des lieux. Dans le code civil, il est précisé que en l’absence d’état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu le bien en bon état = présomption simple de bon état. Dans la loi de 89 l’état des lieux est obligatoire.
2°) L’obligation d’entretien du bailleur.
Pendant toute la durée du bail, le bailleur a une obligation d’entretien, il est obligé d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage prévu dans le contrat. Distinction entre les charges d’entretien et les charges locatives qui sont à la charge du locataire. Ttes les réparations autres que locatives relèvent du bailleur :
(tout ce qui concerne les problèmes des gros œuvres,
(élagage des arbres,
(tout ce qui concerne les tuyauteries, la chaudière, les conduits électriques,
Le locataire doit informer le bailleur de la nécessité d’effectuer les réparations. En cas d’urgence ou en cas de refus du bailleur, le locataire a la possibilité de faire effectuer par lui même les travaux et de lui réclamer le remboursement, mais la rétention sur les loyers est interdite sauf autorisation du juge du TI.
3°) L’obligation de garantie du bailleur.
a) La garantie contre les troubles de jouissance.
(S’agissant du fait personnel : le bailleur doit s’abstenir de tout fait personnel qui porterait atteinte à la jouissance de la chose. Il ne peut pas changer la destination des lieux, il ne peut pas pénétrer dans les lieux loués sans l’autorisation du locataire (sinon violation du domicile), il ne pourra pas le faire sans l’autorisation, sauf en cas d’urgence. Pour les travaux d’entretien qui auraient une durée de + de 40 jrs, le bailleur doit obligatoirement réduire le montant du loyer à proportion du temps des travaux et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
(S’agissant des troubles émanant de tiers : ce sont les personnes sur lesquelles le bailleur a une autorité ou est lié contractuellement. Par exemple son préposé qui vient faire les travaux, le salarié, le concierge, le mandataire (agence immobilière), les autres locataires, la jp a considéré dans Civ 3ème 22 oct. 2003 que le bailleur devait aussi garantir contre les troubles émanant d’un client d’un locataire. Concerne les troubles de fait (dégradations, nuisances…), ou les troubles de droit (véritable propriétaire qui revendique la chose louée).
Voir en matière de vente.
b) La garantie contre les vices cachés.
Art 1721 C.Civ : garantie liée à l’obligation d’entretien du bailleur. Cette garantie est proche de celle de la vente, mais 3 différences :
(le vice n’a pas à exister au moment de la conclusion du bail, il peut apparaître à tout moment, parce que le bail est un contrat à exécution successive.
(cette garantie est très sévère, car le bailleur prend en charge toutes les conséquences du vice même s’il ne connaissait pas le vice en question
(contrairement à la vente, le bailleur a la possibilité de s’exonérer en invoquant un cas de force majeure. Dans le bail le terme garantie est impropre : on est tout simplement sur le terrain de la responsabilité.
-B- Droits et obligations du preneur.
1°)Les obligations du preneur.
a)Obligations par rapport à la chose louée.
(Respect de la destination de la chose louée.
(L’usage en bon père de famille : art 1728 C.Civ, le locataire est tenu d’utiliser la chose en bon père de famille => personne raisonnable. Interdit d’abuser de la jouissance du bien. Exemple : la présence d’animaux domestiques peut être réglementée, liberté des visites dans les lieux loués mais éviter de déranger les voisins… S’il y a des dégradations ou des pertes dues à un abus de la part du locataire, le bailleur n’a pas à établir de faute, car présomption de faute, c’est au locataire de prouver l’absence de faute de sa part, ou un cas de FM, ou parce que la faute résulte de la vétusté du bien.
(Locataire est tenu des réparations locatives : qui découlent de l’usage du bien. S’agissant de ces réparations locatives : art 1754 C.Civ donne une liste. Décret du 26 aout 87 pour les baux à usage d’habitation. Liste non limitative. Pour déterminer les réparations locatives on va tenir compte de 2 éléments :
*l’importance des travaux
*l’élément de l’immeuble concerné par les travaux.
D’où l’importance de l’état des lieux d’entrée. Il peut y avoir une clause dans le contrat de bail qui répartit les réparations locatives entre le bailleur et le locataire.
(Le problème de l’incendie de l’immeuble : arts 1733 et 1734 : principe c’est le locataire qui est responsable de l’incendie intervenu dans le local loué. Le locataire ne peut s’exonérer que dans des cas précis prévus dans ces articles : la FM, le vice de construction auquel la jp assimile le défaut d’entretien, la communication d’incendie. Si la cause de l’incendie est indéterminée c’est le locataire qui est responsable puisqu’il ne peut pas s’exonérer en prouvant son absence de faute. S’il y a une pluralité de locataires, tous sont responsables de l’incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie occupée, sauf à démonter que l’incendie provient d’un autre locataire (communication d’incendie).
Qui est gardien de la chose au sens de l’art 1384 al 1 ? Le locataire ou le bailleur ? Il faut la direction, la garde et l’usage (arrêt Franck de 1941).
S’agissant des dommages causés aux tiers, c’est le locataire qui est le gardien de la chose donc il sera responsable des dommages causés par les faits de la chose sauf art 1386 C.Civ : responsabilité du fait des bâtiments.
b) Obligations par rapport au prix de la jouissance.
Locataire est obligé de payer les charges locatives et le loyer. La preuve du paiement incombe au locataire d’où l’intérêt de réclamer les quittances délivrées par le bailleur. Le non paiement du loyer constitue un manquement aux obligations du bail et peut entrainer la résiliation du bail. Pour cela le bailleur dispose de garanties, qui peuvent être contractuelles.
2°) Les droits du preneur.
(Droit d’utiliser la chose telle qu’elle est prévue dans le contrat.
(Possibilité de transmettre ses droits découlant du bail soit par une sous location, soit par une cession du bail (pour les baux qui relèvent du C.Civ), sans l’autorisation du bailleur sauf s’il y a une clause expresse qui lui interdit de le faire. Dans la loi de 89, la sous location ou cession du bail sont interdites sauf clause expresse qui l’autorise.
II/ Les effets à l’expiration du bail.
-A- Les causes de cessation du bail.
Cela peut être l’arrivée du terme, la délivrance d’un congé pour les baux à durée indéterminée, la résiliation du bail en cas de non observation du respect des obligations du bail (rupture sans rétroactivité).
N’entraine pas la fin du bail le décès de l’une des parties. Si le bailleur décède ses héritiers deviennent bailleurs et pareil pour le locataire. Dans la loi de 89, il est prévu que le décès du bailleur n’entraine pas la fin du bail, il faut juste prévenir le locataire du changement de bailleur, pour le locataire on a droit à un maintien dans les lieux pour conjoint, enfants… ou toute autre personne qui vivait avec le locataire dps au moins un an. De même l’aliénation à titre gratuit ou onéreux de la chose louée n’entraine pas la fin du bail, simplement le locataire changera de bailleur.
-B- Les obligations des parties à la fin du bail.
1°) Obligation de restitution et de quitter les lieux.
Le locataire doit restituer le bien et quitter les lieux. Pour les immeubles obligation de remettre les clés, et le locataire doit restituer la chose telle qu’il la reçu. Donc on va faire un état des lieux de sortie, et on va faire une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, toute différence sera à la charge du locataire.
Le dépôt de garantie qui ne peut pas être supérieur à un mois (depuis 2008), ne peut pas servir à payer le dernier loyer car le dépôt de garantie ne peut pas être réévalué, l’objectif du dépôt de garantie est d’être utilisé pour les réparations locatives au départ du locataire. S’il n’y a rien à signaler, le bailleur est obligé de restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois du départ du locataire, sinon cette somme va produire des intérêts au taux légal. Si le locataire reste dans les lieux après expiration du bail, il devient un occupant sans titres, et est redevable de verser une somme appelée indemnité d’occupation. Difficulté de mettre en œuvre une procédure d’expulsion.
2°) Les créances du locataire contre le bailleur.
Le bailleur peut être dans l’obligation de rembourser des dépenses faites par le locataire. Il faut faire la distinction entre :
(les dépenses nécessaires : à la conservation de l’immeuble mais qui ne sont pas des réparations locatives => font partie de l’obligation d’entretien du bailleur, le locataire a le droit de demander le remboursement de ces dépenses.
(les dépenses non nécessaires :
*constructions ou ouvrages édifiés dans le local loué par le locataire :
✓ le bailleur a la possibilité de demander la remise en état de la chose et donc demander au locataire d’enlever la construction à ses frais, et sans endommager le bien initial.
✓ Le bailleur a la possibilité de les conserver, dans ce cas là, il devra verser une indemnité au locataire => application du droit de l’accession.
*s’agissant des améliorations : le locataire n’a pas le droit de demander le remboursement.
Section 2 : Les baux spéciaux.
Confirmation du mouvement de sous spécialisation des contrats spéciaux selon la destination des lieux loués.
I/ Les baux à usage d’habitation.
Evolution législative. Ce sont surtout des lois de circonstance qui ont été à l’origine de la modification du régime. Notamment loi du 1er sept 1948 : période de la crise du logement, et également la loi du 22 juin 1982 dite Quillot : arrivée de la gauche au pouvoir, proposition d’encadrer les relations contractuelles entre bailleur et locataire : met fin à la liberté contractuelle en matière de bail, tout est fait en faveur du locataire. Cette loi va renforcer la crise du logement, puisque les propriétaires vont avoir tendance à ne pas louer, et les investisseurs ne vont pas investir dans le secteur locatif. D’où la loi du 23 déc. 86 qui va être différente : restaure la liberté contractuelle. En 1988 le gouvernement Rocard va intervenir et être à l’origine de la loi dite Mermase du 6 juillet 1989 : abroge partiellement la loi de 86 mais ce n’est pas un retour à la loi de 82, mais plutôt une loi qui vise à établir un équilibre entre les droits du locataire et les droits du bailleur, et cette loi est toujours en vigueur. La détermination de la loi applicable dépend de la date de conclusion du bail.
-A- Les baux relevant de la loi du 1er sept 1948.
1°) Champ d’application de la loi.
Loi de circonstance = au lendemain de la guerre.. Loi qui devait être provisoire, du provisoire qui dure mais en voie de disparition. On les trouve surtout dans les grandes agglomérations : par exemple à Paris on peut nous parler des baux de 48.
Dès le départ, champ d’application limité car il ne fallait pas freiner l’investissement locatif.
(Loi qui ne concerne que les communes où on a une forte augmentation de la population de nature à entrainer une crise du logement, ou les grandes agglomérations.
(La date du logement est essentielle car cela ne concerne que les constructions qui existaient en 1948.
(La destination du bail est indifférente car la loi de 48 s’applique aux baux à usage d’habitation, les baux mixtes ou les baux exclusivement professionnels. Concerne l’habitation principale ou secondaire.
(La qualité du logement était déterminante : on a des catégories de logement répertoriées par la loi en fonction des éléments de confort et d’équipement dans les logements, c’est ce qui va permettre la fixation des loyers. Plus on fait de travaux, plus on a de chance de sortir des baux de 48.
2°) Contenu de la loi.
Particularité de cette loi, conférer au locataire un droit au maintien dans les lieux même à l’expiration du contrat. Seule condition pour pouvoir en bénéficier c’était l’occupation effective des lieux et le paiement des loyers. En cas de décès du locataire, le bail est transmis au conjoint, aux ascendants, descendants ou à toute personne vivant avec le locataire depuis au moins 1 an. Seul cas où l’on pouvait rompre le bail : en exerçant le droit de reprise pour y habiter ou y faire habiter un proche. Mais, ce droit de reprise est conditionné au relogement du locataire dans des conditions équivalentes et dans les grandes agglomérations on ne trouve jamais des conditions équivalentes notamment par rapport au loyer.
Il y a une réglementation des loyers qui dépend de la catégorie dans laquelle se trouve le logement => pas de liberté contractuelle donc dans la fixation du montant du loyer.
-B- Les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989.
C’est l’essentiel des baux non meublés. Même dans le secteur social des loyers modérés cette loi s’applique. A fait l’objet de multiples modifications de détails, l’essentiel de la loi subsiste. La particularité de cette loi c’est que son art 1 commence par la consécration d’un droit au logement qui est un droit fondamental. Cet art 1 se poursuit par l’interdiction de la discrimination au logement. Rôle de la HALDE
1°) Champ d’application de la loi.
Art 2 fixe le champ d’application : s’applique aux baux à usage d’habitation principale ou à usage mixte, mais la condition c’est qu’il s’agisse de la résidence principale. Sont exclus de cette loi : les baux exclusivement professionnels, les résidences secondaires, les locaux meublés, les locations saisonnières, les logements foyers, les logements de fonction. En principe les baux en cours au jour de la loi de 89 sont exclus en principe mais de nombreuses dispositions de la loi de 89 sont applicables aux baux en cours et notamment pour les questions qui concernent la durée.
2°) Formalisme légal.
Formalisme assez lourd pour rééquilibrer les relations entre locataires et bailleurs et éviter des contrats d’adhésion avec des clauses abusives.
Les parties doivent signer un contrat écrit qui doit comporter les éléments essentiels du bail tels que l’identité du bailleur, de la chose louée, le dépôt de garantie, le montant du loyer, la révisions annuelle, la date d’effet et la durée du bail. Un certain nombre de clauses sont interdites : art 4 de la loi donne une liste de ces clauses interdites. Toute clause qui déséquilibre le contrat au détriment du locataire va être interdite. Par exemple les clauses de résiliation de plein droit, les clauses qui portent atteinte aux libertés fondamentales du locataire… Depuis 2007 le bail doit être accompagner d’un certain nombre de docs obligatoires : l’état des lieux, le diagnostic technique…
Le bail malgré ce formalisme ne devient pas pour autant solennel, ce formalisme n’est pas ad validitatem, le locataire a la possibilité de demander la régularisation du bail après l’entrée dans les lieux. L’absence de contrat ne veut pas dire que le contrat est nul. La date d’effet du bail est la date d’entrée dans les lieux.
3°) Obligations des parties.
La loi de 1989 renvoie au code civil ou reprend des dispositions du code civil.
Les différences :
(au niveau de la sous location et cession du bail : interdiction sauf autorisation expresse du bailleur
(possibilité de résilier de plein droit en cours de bail pour défaut d’assurance ou non paiement des loyers
(par rapport au montant du loyer : réglementation particulière par rapport à la fixation du montant : la loi de 89 a essayé d’établir un équilibre entre la loi du marché et la protection des locataires. S’agissant du loyer initial, on a 2 régimes distincts :
*fixation du loyer est libre lorsque le logement fait l’objet d’une première location, et pour les logements déjà loués mais qui ont fait l’objet de travaux importants de mise en conformité, d’adaptation, de réhabilitation.
*fixation du loyer par référence au marché locatif local pour les autres logements. Le bailleur est obligé de donner des références qui lui ont permis de fixer le montant du loyer. On a la possibilité une fois entré dans les lieux, de contester le montant du loyer dans les 2 mois de la conclusion du bail, et notamment de réclamer les éléments de référence. Contestation doit être portée devant la commission départementale de conciliation, et on va tenter de trouver une conciliation, en cas d’échec on saisit le TI. On a une revalorisation annuelle du montant du loyer qui doit figurer dans le contrat de bail.
(En fin de bail, le bailleur 6 mois avant l’échéance peut proposer une augmentation du loyer, en cas de désaccord du locataire il pourra saisir la commission départementale de conciliation ou le TI. En cours de bail, il est quasiment impossible d’augmenter le montant des loyers en dehors de la revalorisation annuelle du montant des loyers.
4°) Durée du bail.
La loi fixe une durée minimale qui est :
(3 ans quand le bailleur est une personne physique,
(6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
La loi prévoit une exception à la durée minimale : on a le bail à durée réduite qui concerne un cas particulier : possible de conclure un bail d’une durée d’au moins 1 an pour des raisons familiales ou professionnelles. Il faudra respecter une procédure particulière : 2 mois avant l’échéance du bail, il faut envoyer une lettre recommandée avec AR au locataire pour lui informer que l’événement se réalisera est donc il doit quitter les lieux, l’événement ne se réalisera pas et donc on repart avec un bail de 3 ans, ou lui demander une prolongation de quelque mois. S’il n’y a pas de lettre à la date prévue, le bail sera réputé être conclu pour 3 ans. A l’échéance du bail on a une tacite reconduction aux mêmes conditions on repart pour 3 ans de plus, sauf si on a réussi à obtenir l’accord du propriétaire de modifier le montant du loyer…
5°) Cessation du bail.
Tout dépend si on est locataire ou bailleur.
(locataire : il peut partir à tout moment, seule obligation de délivrer un congé (lettre recommandée avec AR ou huissier) dans les 3 mois avant l’échéance. La loi prévoit un délai de préavis abrégé qui est réduit à 1 mois en cas de perte d’emploi (pas uniquement un licenciement, mais aussi l’arrivée du terme d’un CDD), le 1er emploi, la mutation imposée ou demandée (Cass 20 janv. 2010), les bénéficiaires du RSA, et les locataires âgés de + de 60 ans. Art 15-1 al 2 de la loi. Dans le congé il faut motiver notre départ pour bénéficier de la réduction du délai de préavis, et le bailleur peut réclamer un justificatif.
(bailleur :
MANQUE COURS.
Concerne les prêts consentis à titre habituel par une personne physique ou morale, donc cela concerne exclusivement les crédits consentis par des professionnels du crédit.
Cela ne concerne que le financement d’un besoin non professionnel : c’est-à-dire à titre privé, et tout va dépendre de l’objet du prêt.
La présence ou l’absence de rémunérations (d’intérêts), n’a aucune importance, même les prêts consentis à taux 0 sont concernés par les lois Scrivenère.
Sont exclus du domaine de cette loi Scrivenère 1 :
(les prêts qui visent à financer un emprunt immobilier,
(les crédits inférieurs à 3 mois,
(les prêts consentis par acte authentique car l’intervention du notaire suffit à protéger l’emprunteur,
(les crédits supérieurs à 21 500€ qui ont pour objet de financer des dépenses d’améliorations, d’entretien d’un immeuble.
2°) Le crédit immobilier.
Loi Scrivenère 2 du 13 juillet 79 arts L212-1 et suivants du code de la conso.
Mêmes conditions que pour crédit mobilier. Simplement l’objet est différent, concerne les prêts qui visent à financer l’acquisition, la construction d’un bien immobilier. Cela peut être à usage principal ou usage d’habitation mixte, concerne les résidences principales. Et concerne les dépenses d’amélioration, d’entretien, de réparation d’un BI dont la valeur est supérieure à 21 500€. Cela concerne les acquisitions en propriété ou en jouissance, et aussi la souscription de parts sociales donnant vocation à habitation.
Lois Scrivenère sont d’OP donc pas possible de les écarter par une clause du contrat : il y a des sanctions : peut entrainer la nullité relative du contrat, et sanctions pénales pour les professionnels du crédit qui ne respecteraient pas le champ d’application de ces lois.
-B- Le contenu des lois Scrivenère.
Réglementation stricte.
1°) La formation de ce contrat de crédit.
Les lois Scrivenère imposent un formalisme important pour inciter l’emprunteur à réfléchir sur son engagement. Ces lois comportent tout un volet qui réglemente la publicité des crédits à la consommation : toute publicité qui sera faite pour inciter les gens à emprunter devra préciser l’identité du préteur, la nature, l’objet, la durée du prêt, le taux effectif global et charges annexes, le règlement du paiement, l’échéance, montant des remboursements… Les professionnels contournent un peu cette réglementation en affichant en gros le taux d’intérets et non le taux effectif global.
Procédure à respecter :
(pour un crédit mobilier : doit être précédé d’une offre préalable remise en double exemplaire et qui comporte des mentions obligations : éléments essentiels du prêt (nom des parties, l’assurance, le TEG…).
Cette offre doit être maintenue au minimum pendant 15 jrs à compter de son émission pour permettre à l’emprunteur de faire le tour des professionnels pour comparer, donc pour faire jouer la concurrence. A compter de l’acceptation de l’offre, l’emprunteur bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jrs. Pas besoin de motiver sa rétractation, et cela ne doit générer aucun frais pour l’emprunteur. Le prêteur qui ne respecte pas ces formalités, la sanction prévue à son égard est la déchéance des intérêts.
(pour un crédit immobilière : on retrouve une procédure similaire, mais avec des différences, on a toujours l’offre préalable avec un contenu obligatoire, offre qui doit être maintenue dans un délai de 30 jrs à compter de son émission. La loi Scrivenère 2 prévoit un délai de réflexion de 10 jrs : à compter de la réception de l’offre, l’offre ne peut pas être acceptée pendant un délai de 10 jrs ouvrables. L’acceptation de l’offre avant l’expiration de ce délai de 10 jrs peut être sanctionnée par la nullité du contrat, qui peut être demandée exclusivement par l’emprunteur.
2°) Le lien entre le prêt et son objet.
Nouveauté apportée par les lois Scrivenère, avant celles ci totale indépendance entre le contrat principal et le financement du contrat principal (contrat de prêt).
Depuis ces lois, il y a une interdépendance entre ces deux contrats :
(entre le contrat principal et son financement : vente subordonnée au prêt par exemple. Dans le compromis de vente donc il y a obligatoirement une condition suspensive c’est-à-dire que l’acquéreur s’engage à la condition d’acquérir un prêt. Condition suspensive concerne l’obtention de tous les prêts. Sanction : il y aura une résolution de plein droit et sans indemnités, il faudra restituer les acomptes perçus par le vendeur.
(entre le prêt et la réalisation du contrat principal : si le contrat principal fait l’objet d’une résolution ou d’une annulation par voie de conséquence le prêt va suivre le même sort. Il faudra éventuellement restituer le capital versé. Sauf si la résolution de la vente est due à l’acquéreur.
En pratique, est-ce efficace ? Certainement.
Conclusion :
Il est possible d’avoir une combinaison entre la vente, le bail et le prêt = cas du crédit bail. Particularité de ce contrat : il combine une vente, un bail et un prêt. C’est un contrat de vente parce que in fine on a la possibilité d’acquérir la propriété du bien, et cela va produire les effets de la vente. C’est un bail parce qu’en cours de contrat on est dans la situation d’un locataire avec les obligations du locataire. C’est aussi un contrat de prêt parce que dans la redevance payée, on a une fraction qui correspond au prix, et donc on a un paiement échelonné du prix qui va s’imputer au prix final au cas où on exerce notre faculté de rachat.
On retrouve ce contrat dans le monde professionnel et aussi en matière immobilière (notamment location accession, ou location attribution).
L’activité humaine fait l’objet d’une contractualisation. Exemple typique : contrat de travail. On a aussi le mandat, le dépôt, le contrat d’entreprises.
Evolution générale : on assiste à une professionnalisation de ces contrats parce que toujours dans la vision originaire des rédacteurs du code civil, vision altruiste des choses, contrats de bienfaisance. Progressivement ces contrats ont servi de supports à l’exercice d’une pratique professionnelle… Mouvement de sous spécialisation des contrats spéciaux.
Titre 1 : Le contrat de mandat.
Art 1984 et suivants du C.Civ.
Contrat qui lie un mandant (celui qui donne pouvoir à une personne d’accomplir un acte juridique), le mandataire (qui va accomplir au nom du mandant cet acte juridique).
Contrat qui prévoit la représentation d’un individu par un autre puisque le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant.
Le contrat de mandat est très à la mode à l’heure actuelle puisque le législateur ces dernières années a créé de nombreux exemples.
Chapitre 1 : Le droit commun du mandat.
Il s’agit d’une opération juridique en 2 temps : on a la conclusion d’un contrat de mandat qui est orienté vers la conclusion d’un autre acte juridique.
Section 1 : Les conditions du mandat.
§1 : La formation du contrat de mandat.
-A- La capacité des parties.
1°) A l’égard du mandant.
Sa capacité s’apprécie non pas par rapport au contrat de mandat lui même, mais elle s’apprécie par rapport à l’acte projeté. S’il s’agit d’un contrat de vente immobilière, le mandant devra avoir la capacité de vendre.
2°) A l’égard du mandataire.
C’est la personne choisie par le mandant pour accomplir l’opération au nom et pour le compte du mandant. L’acte final ne l’engage pas, au fond la question de la capacité du mandataire n’a pas d’importance. C’est pour ca que l’art 1990 C.Civ précise qu’un mineur non émancipé peut être choisit comme mandataire puisqu’il n’est pas engagé par l’acte final.
De même, la qualité de mandataire peut être à l’origine d’incapacités de jouissance =>art 1596 C.Civ « le mandataire d’un bien dont il est chargé de vendre ne peut pas se porter acquéreur ».
-B- Le consentement.
Le contrat de mandat est un contrat consensuel : on applique le consensualisme et la jp a même créé le mandat apparent, où on ne s’intéresse pas au consentement.
1°) Le consensualisme dans le mandat.
a) Principe et exceptions.
Principe : Art 1985 qui pose le principe selon lequel le mandat est un contrat consensuel. Il peut être donné par acte authentique, acte sous seing privé, ou verbalement. Il peut même être tacite. On retrouve de nombreux exemples de contrats de mandat tacites : par exemple entre époux, indivisaires.
Toutefois le mandat tacite ne concerne que les actes d’administration. Lorsqu’il s’agit d’actes de disposition, le mandat devra être exprès (ne doit pas découler des simples circonstances).
Exceptions :
(dans certains mandats, l’écrit est une condition de validité. Par exemple mandat donné à un agent immobilier devra être établit par écrit.
(Exception qui résulte du parallélisme des formes : principe découvert par la jp : le mandat prend la forme du contrat principal : si le mandat a pour objet de conclure un acte authentique, le mandat devra être établit par acte authentique.
b) La preuve du mandat.
C’est à celui qui invoque le mandat de prouver qu’il existe et son contenu. L’art 1585 renvoie au droit commun de la preuve. S’agissant de l’étendue du mandat, cela doit faire l’objet d’une interprétation stricte, c’est-à-dire que l’objet du mandat ne peut pas dépasser les limites prévues par le contrat.
S’agissant de la rémunération du mandataire, la jp a établit une présomption de gratuité lorsque le mandataire est un particulier, et présomption de rémunération lorsque le mandataire est un professionnel. Dans les deux cas la présomption est simple, donc on peut prouver par tout moyen qu’il y avait ou non une rémunération.
2°) Cas particulier du mandat apparent créé par la jp.
A coté du mandat exprès ou tacite il y a le mandat apparent, qui a été découvert par la jp. C’est le cas d’une personne qui est engagée comme mandant malgré elle, parce que tout simplement un tiers a cru légitimement qu’une autre personne avec laquelle il a traité était son mandataire. Ce n’est que l’application de l’adage « error communis jus facit » = « l’erreur commune crée le droit ».
a) L’admission jurisprudentielle du mandat apparent.
Arrêt de principe qui admet la validité du mandat apparent et qui engage une personne malgré elle : AP 13 déc. 1962 . L’AP dit que « le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent même en l’absence de faute si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime ».
Objectifs : protéger les tiers, sécurité juridique des transactions, et rapidité.
Depuis cet arrêt la théorie du mandat apparent a été appliquée dans de nombreux domaines : le droit des affaires, le droit des sociétés, le bail (par exemple pour le bail portant sur la chose d’autrui), le droit de l’indivision, les relations entre époux, les relations entres concubins, partenaires…
b) Conditions.
(La principale condition c’est la croyance légitime du tiers :
*la bonne foi du tiers : le tiers s’est trompé de bonne foi
*bonne foi qui suppose que les circonstances autorisent le tiers à ne pas vérifier les pouvoirs du mandataire. Si l’erreur est grossière, si le tiers aurait du vérifier les pouvoirs du mandataire = la théorie de l’apparence ne joue pas.
Quand on regarde la jp les juges prennent en compte un certain nombre de critères pour vérifier la bonne foi : la qualité des parties, juges plus réticents lorsque le tiers est un professionnel, la nature du contrat conclu par le prétendu mandataire : lorsqu’il s’agit d’un acte de disposition juges plus réticents, les relations entre les parties au mandat apparent : s’il y a un lien de parenté, plus facile à admettre, l’habitude va être un critère aussi : l’existence de relation d’affaires antérieures entre les parties, et enfin le comportement du mandant sera important, notamment s’il laisse se créer une apparence trompeuse.
*On se place au jour de la conclusion de l’acte juridique pour déterminer la croyance légitime du tiers.
*Question de fait qui relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.
(Effets du mandat apparent sont radicaux : le mandant est engagé comme s’il avait signé un contrat de mandat, il devra exécuter les engagements pris par le mandataire.
§2 : La portée du mandat.
-A- L’objet.
Il réside dans l’accomplissement d’un acte juridique par le mandataire. Objet devra être licite, doit existait, et doit être déterminé.
Quant à la nature de l’acte juridique à accomplir : cela peut être l’accomplissement d’un acte unilatéral (par exemple délivrance d’un congés, la confirmation d’un acte), l’accomplissement d’un acte bilatéral (la conclusion d’un contrat), l’accomplissement d’un acte collectif (la création d’une société, acte d’indivision).
La seule limite : l’acte ne devra pas être matériel. On ne peut pas donner mandat à une personne de faire des travaux chez nous (ce sera alors un contrat d’entreprises).
-B- La durée.
Peut être à durée déterminée, ou indéterminée. Toutefois, quelque soit sa nature, le contrat de mandat est un contrat précaire : peut être remis en cause à tout moment, à l’initiative des deux parties. Dans l’esprit des rédacteurs du code civil, le mandat est une personne qui rend service, donc à tout moment on peut se rétracter.
1°) Les événements objectifs qui affectent la durée du mandat.
Art 2003 C.Civ donne une liste d’évènements qui affectent la durée du mandat.
(le décès de l’une des parties : « le décès du mandant ou du mandataire a un effet extinctif » : caractère intuitu personae du contrat. Les actes accomplis par le mandataire demeurent valables tant qu’il n’a pas été informé du décès du mandant. La question qui s’est posée en jp est de savoir si on pouvait avoir des « mandats post mortem » : mandat dont l’exécution est suspendue au décès du mandant ? La cour de cassation a rendu un arrêt Civ 1ère 28 juin 1988 : procuration bancaire donnée à la maitresse par le défunt => la veuve conteste la validité de ce mandat. La cour de cassation dit « l’art 2003 n’est pas d’OP, il est tout à fait possible d’écarter la fin du mandat par décès, toutefois la validité du mandat post mortem est subordonnée à la licéité de son objet c’est-à-dire au respect des dispositions d’OP, or en droit successoral on a l’OP successoral (on ne peut pas porter atteinte aux droits des héritiers réservataires), donc la procuration post mortem ne doit pas porter atteinte au droit des héritiers… ».
La loi du 23 juin 2006 a confirmé cette jp puisqu’elle a créé le mandat à titre posthume.
(
Section 2 : Les effets du mandat.